Ausgleichsfläche

Grundlage ist die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung (§ 15 BNatSchG), die in die Bauleitplanung über § 1a BauGB einbezogen wird: Jeder erhebliche Eingriff in Natur und Landschaft (z. B. Versiegelung von Freiflächen durch Neubaugebiete) muss vermieden, minimiert oder – soweit unvermeidbar – durch Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen kompensiert werden.

Praxisrelevante Aspekte:

• Ausgleichsmaßnahmen stellen die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushalts möglichst gleichartig wieder her (z. B. Anlage von Grünflächen, Gehölzpflanzungen, Entsiegelung anderer Flächen).
• Ersatzmaßnahmen stellen die Funktionen an anderer Stelle in "gleichwertiger" Weise her, wenn eine gleichartige Kompensation nicht möglich ist.
• Ausgleichsflächen müssen nicht zwingend im selben Bebauungsplangebiet liegen; sie können auch extern zugeordnet werden, teils über kommunale Ökokonten oder Flächenpools, aus denen Gemeinden Kompensationsflächen bevorraten und Bauvorhaben zuordnen.
• Ausgleichsflächen werden im Bebauungsplan zeichnerisch festgesetzt und häufig im Grundbuch (Grunddienstbarkeit) oder Baulastenverzeichnis dauerhaft gesichert – sie unterliegen langfristigen Pflege- und Entwicklungspflichten und dürfen nicht anderweitig baulich genutzt werden.

Bedeutung für Makler: Ausgleichsflächen mindern die tatsächlich verfügbare Bauland- bzw. Nutzfläche eines Baugebiets und können auf Einzelgrundstücken zu dauerhaften Nutzungsbeschränkungen führen (z. B. Verbot der Bebauung oder Versiegelung eines Grundstücksteils). Bei der Wertermittlung und Beratung ist zu klären, ob und in welchem Umfang ein Grundstück durch Ausgleichsflächenfestsetzungen belastet ist.

Für ein neues Wohngebiet mit 5 Hektar Nettobauland weist der Bebauungsplan zusätzlich eine 1,5 Hektar große Ausgleichsfläche am Ortsrand aus, auf der eine Streuobstwiese angelegt und dauerhaft gepflegt werden muss – als Kompensation für die durch die Versiegelung verlorenen ökologischen Funktionen des Baugebiets.