Planungsrecht

Das öffentliche Baurecht gliedert sich klassisch in zwei Säulen: das Planungsrecht und das Bauordnungsrecht. Während das Bauordnungsrecht (Landesbauordnungen) die konkrete bautechnische Ausführung eines Vorhabens regelt (Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit, Stellplätze), beantwortet das Planungsrecht die vorgelagerte Frage, ob an einem bestimmten Standort überhaupt und mit welcher Art und welchem Maß der Nutzung gebaut werden darf. Zentrales Instrument ist die Bauleitplanung mit dem vorbereitenden Flächennutzungsplan und dem verbindlichen Bebauungsplan, die die zulässige Nutzung (Baugebietstyp nach BauNVO), das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und weitere städtebauliche Festsetzungen bestimmen.

Existiert für ein Grundstück kein qualifizierter Bebauungsplan, richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach den Auffangregelungen des BauGB: im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB (Einfügungsgebot in die nähere Umgebung), im Außenbereich nach § 35 BauGB (grundsätzliche Unzulässigkeit, mit Ausnahmen für privilegierte Vorhaben wie landwirtschaftliche Betriebe). Für Makler und Bauträger ist die planungsrechtliche Prüfung regelmäßig der erste Schritt jeder Projektentwicklung, da sie klärt, welche Nutzungen, Geschossflächen und Gebäudetypen an einem Standort überhaupt genehmigungsfähig sind, bevor bauordnungsrechtliche Detailfragen relevant werden.

Ein Investor möchte auf einem Grundstück ein Mehrfamilienhaus errichten. Zunächst prüft er planungsrechtlich anhand des Bebauungsplans, ob Wohnnutzung in diesem Baugebiet zulässig ist und welches Maß der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse) gilt. Erst danach klärt er bauordnungsrechtlich, ob die konkrete Bauausführung die erforderlichen Abstandsflächen und Stellplätze einhält.