Bauleitplanung
Die Bauleitplanung ist das im Baugesetzbuch (BauGB) geregelte Planungsinstrument der Gemeinden, mit dem die städtebauliche Entwicklung gesteuert wird. Sie besteht aus zwei Stufen: dem vorbereitenden Flächennutzungsplan und dem daraus entwickelten, rechtsverbindlichen Bebauungsplan.
Ausführliche Erklärung
Nach § 1 Abs. 1 und 2 BauGB ist es Aufgabe der Bauleitplanung, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Als Bauleitpläne nennt das Gesetz zwei Planarten mit unterschiedlicher Regelungstiefe:
- Flächennutzungsplan (§ 5 BauGB): Der vorbereitende Bauleitplan stellt für das gesamte Gemeindegebiet in Grundzügen dar, welche Art der Bodennutzung vorgesehen ist (z. B. Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, Grünflächen, Verkehrsflächen). Er entfaltet keine unmittelbare Bindungswirkung gegenüber Bürgern, sondern bindet zunächst nur die Gemeinde selbst bei der Aufstellung von Bebauungsplänen.
- Bebauungsplan (§ 8 BauGB): Der verbindliche Bauleitplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung eines bestimmten Gebiets (Art und Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Erschließungsflächen etc.) und ist unmittelbare Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen. Bebauungspläne sind grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Das Verfahren zur Aufstellung eines Bauleitplans ist mehrstufig und beteiligungsintensiv: Es umfasst u. a. einen Aufstellungsbeschluss, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden, eine Umweltprüfung, die öffentliche Auslegung des Planentwurfs sowie den abschließenden Satzungsbeschluss der Gemeindevertretung. Für die konkreten Nutzungs- und Maßarten in Bebauungsplänen greift die Baunutzungsverordnung (BauNVO) als ergänzendes Regelwerk (z. B. Definitionen von Wohn-, Misch-, Gewerbe- und Sondergebieten).
Für Makler ist die Bauleitplanung von hoher praktischer Bedeutung: Ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, ergibt sich in aller Regel aus dem geltenden Bebauungsplan (oder, wenn keiner existiert, aus § 34 BauGB für den unbeplanten Innenbereich bzw. § 35 BauGB für den Außenbereich). Bauleitpläne sind bei der jeweiligen Gemeinde einsehbar und sollten vor Vermarktung eines Grundstücks geprüft werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde möchte ein bislang landwirtschaftlich genutztes Gebiet für Wohnbebauung öffnen. Sie ändert zunächst ihren Flächennutzungsplan, weist die Fläche als Wohnbaufläche aus, und stellt anschließend einen Bebauungsplan auf, der konkrete Baugrenzen, zulässige Geschosszahlen und Erschließungsflächen für das neue Wohngebiet festsetzt.