Öffentliche Baulast
Auch: Baulast
Eine öffentliche Baulast ist eine gegenüber der Bauaufsichtsbehörde freiwillig übernommene Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, bestimmte grundstücksbezogene Handlungen zu tun, zu unterlassen oder zu dulden – etwa ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks zu gewähren. Sie wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und bindet auch Rechtsnachfolger.
Ausführliche Erklärung
Baulasten dienen dazu, bauordnungsrechtliche Anforderungen zu erfüllen, die ein Grundstück allein nicht leisten kann – zum Beispiel wenn ein Gebäude erforderliche Abstandsflächen, Stellplätze oder eine gesicherte Erschließung nur unter Einbeziehung eines Nachbargrundstücks nachweisen kann. Der Eigentümer des betroffenen Grundstücks erklärt gegenüber der Bauaufsichtsbehörde freiwillig, eine bestimmte Verpflichtung zu übernehmen, die über die allgemeinen gesetzlichen Pflichten hinausgeht. Die Erklärung bedarf der Schriftform mit amtlich beglaubigter oder vor der Behörde abgegebener Unterschrift und wird durch Eintragung in das von der Bauaufsichtsbehörde geführte Baulastenverzeichnis wirksam. Anders als eine Grunddienstbarkeit wird die Baulast nicht im Grundbuch eingetragen, wirkt aber ebenfalls gegenüber jedem künftigen Eigentümer des belasteten Grundstücks.
Die Regelungen zur Baulast finden sich als Landesrecht in den Landesbauordnungen, die sich inhaltlich weitgehend an § 83 der Musterbauordnung (MBO) orientieren. Eine Besonderheit besteht in Bayern: Dort gibt es das Institut der Baulast nicht; vergleichbare Verpflichtungen werden zivilrechtlich über Grunddienstbarkeiten oder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch abgesichert. Für Immobilienkäufer und Makler ist die Prüfung eines Baulastenverzeichnisauszugs vor dem Erwerb wichtig, da eingetragene Baulasten die Nutzungsmöglichkeiten und den Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen können.
Beispiel aus der Praxis
Für die Errichtung eines Wohnhauses fehlt auf dem Baugrundstück die erforderliche Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze. Der Nachbar erklärt sich bereit, auf seinem Grundstück eine entsprechende Fläche von Bebauung freizuhalten, und übernimmt hierzu gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eine Abstandsflächenbaulast, die ins Baulastenverzeichnis eingetragen wird. Erst dadurch wird das Bauvorhaben genehmigungsfähig.
Rechtsgrundlage
- § 83 MBO – Regelungsvorbild für Baulasten, Baulastenverzeichnis (in den Landesbauordnungen umgesetzt).
- Landesbauordnungen der Länder – konkrete Ausgestaltung, in Bayern anstelle dessen Grunddienstbarkeiten bzw. beschränkte persönliche Dienstbarkeiten.