Baugenehmigung
Auch: Baubescheid
Die Baugenehmigung ist der schriftliche Bescheid einer Bauaufsichtsbehörde, mit dem bestätigt wird, dass einem konkreten Bauvorhaben nach öffentlichem Recht keine Hindernisse entgegenstehen. Sie ist in Deutschland regelmäßig Voraussetzung dafür, ein Gebäude zu errichten, wesentlich zu ändern oder dessen Nutzung zu ändern.
Ausführliche Erklärung
Die Baugenehmigung prüft zwei Ebenen gleichzeitig:
- Bauplanungsrecht: Ist das Vorhaben mit dem Bebauungsplan (§ 30 BauGB), den Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) oder den Außenbereich (§ 35 BauGB) vereinbar?
- Bauordnungsrecht: Entspricht das Vorhaben den Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung (Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit, Stellplätze, Barrierefreiheit etc.)?
Für Makler wichtige Praxispunkte:
- Verfahrensarten: Je nach Bundesland und Vorhabenart gibt es das vereinfachte Genehmigungsverfahren, das Regelverfahren und das genehmigungsfreie Verfahren (bei einfachen Vorhaben oder in Gebieten mit Bebauungsplan und gesicherter Erschließung). Nicht jedes Bauvorhaben durchläuft also zwingend ein volles Genehmigungsverfahren.
- Geltungsdauer: Baugenehmigungen erlöschen typischerweise, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit dem Bau begonnen oder der Bau länger als ein Jahr unterbrochen wird (Fristen variieren je Bundesland). Eine Verlängerung ist meist möglich.
- Nebenbestimmungen: Baugenehmigungen enthalten häufig Auflagen (z.B. zur Bepflanzung, Stellplatzzahl, Fassadengestaltung), deren Nichteinhaltung zur Beseitigungsanordnung führen kann.
- Öffentlicher Glaube: Eine erteilte, bestandskräftige Baugenehmigung schafft Vertrauensschutz für den Eigentümer – sie kann grundsätzlich nur unter engen Voraussetzungen zurückgenommen werden (§ 48 f. VwVfG).
- Drittschutz: Nachbarn können gegen eine Baugenehmigung Widerspruch/Klage erheben, wenn nachbarschützende Vorschriften (z.B. Abstandsflächen) verletzt sind – relevant bei Bauvorhaben in dichter Bebauung.
Beim Immobilienverkauf sollte der Makler stets prüfen, ob für sämtliche vorhandenen baulichen Anlagen (Anbauten, Dachgeschossausbauten, Garagen) eine Baugenehmigung vorliegt, da nachträglich festgestellte Schwarzbauten zu Beseitigungsanordnungen und Wertminderungen führen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauherr reicht Bauantrag und Bauvorlagen für ein Mehrfamilienhaus ein. Nach Prüfung durch die untere Bauaufsichtsbehörde, ob das Vorhaben mit dem Bebauungsplan und der Landesbauordnung vereinbar ist, erhält er die Baugenehmigung mit mehreren Auflagen zur Stellplatzanzahl und Bepflanzung.
Rechtsgrundlage
- Landesbauordnungen (z.B. § 72 ff. Musterbauordnung) – regeln Genehmigungspflicht, Verfahren und Geltungsdauer.
- §§ 29 ff. BauGB – bauplanungsrechtliche Zulässigkeitsprüfung als Teil der Genehmigung.