Baugesetzbuch

Für Makler ist das BauGB die wichtigste Rechtsgrundlage, um die bauliche Nutzbarkeit und Wertentwicklung eines Grundstücks einzuschätzen. Zentrale Regelungsbereiche:

• Bauleitplanung (§§ 1–13b BauGB): Flächennutzungsplan (vorbereitende Bauleitplanung) und Bebauungsplan (verbindliche Bauleitplanung) als Steuerungsinstrumente der Gemeinden.
• Zulässigkeit von Vorhaben (§§ 29–38 BauGB): Unterscheidung zwischen Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30), im unbeplanten Innenbereich (§ 34, "Einfügen ins Ortsbild") und im Außenbereich (§ 35, grundsätzlich nicht bebaubar, Ausnahme privilegierte Vorhaben wie Landwirtschaft).
• Bodenordnung (§§ 45–79 BauGB): Umlegung zur Neuordnung von Grundstückszuschnitten.
• Sicherung der Bauleitplanung (§§ 14–28 BauGB): Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen, Vorkaufsrecht der Gemeinde.
• Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (§§ 136–191 BauGB): Sanierungsgebiete, Entwicklungsbereiche, städtebauliche Gebote (u.a. Baugebot).
• Erschließung (§§ 123–135 BauGB): Pflichten der Gemeinde und Beitragspflichten der Eigentümer.

Das BauGB wird durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) konkretisiert, die Baugebietstypen (WA, WR, MI, GE etc.) und das Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ) regelt, sowie durch die Landesbauordnungen, die das Bauordnungsrecht (Gestaltung, Sicherheit, Abstandsflächen) regeln. Diese Trennung zwischen Bundesrecht (Bauplanungsrecht, BauGB) und Landesrecht (Bauordnungsrecht) ist für Makler ein wichtiges Grundverständnis der deutschen Baurechtssystematik.

Ein Makler prüft für ein Grundstücksangebot, ob eine geplante Bebauung zulässig ist. Er stellt fest, dass das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 BauGB liegt, der eine zweigeschossige Wohnbebauung vorsieht – die Baugenehmigungsfähigkeit richtet sich somit unmittelbar nach den Festsetzungen dieses Plans.