Erschließung
Erschließung bezeichnet die Herstellung der für eine Bebauung notwendigen Infrastruktur eines Grundstücks: Anbindung an das öffentliche Straßennetz sowie an Wasser-, Abwasser-, Strom- und ggf. Gasversorgung. Ein Grundstück gilt erst dann als baureif, wenn seine Erschließung gesichert ist.
Ausführliche Erklärung
Die gesicherte Erschließung ist eine der grundlegenden Zulässigkeitsvoraussetzungen für Bauvorhaben – sowohl im Bereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB), im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) als auch im Außenbereich (§ 35 BauGB). Man unterscheidet:
- Technische Erschließung: Straßen, Wege, Plätze (verkehrliche Erschließung) sowie Anschluss an Trinkwasser, Abwasser (Schmutz- und Regenwasserkanal), Strom, ggf. Gas und Telekommunikation.
- Rechtliche Erschließung: Sicherung des Zugangs bzw. der Zufahrt zum Grundstück, z. B. über ein im Grundbuch eingetragenes Geh- und Fahrtrecht, wenn kein direkter Anschluss an eine öffentliche Straße besteht.
Träger der Erschließungslast ist grundsätzlich die Gemeinde (§ 123 Abs. 1 BauGB), die die Erschließungsanlagen selbst herstellt oder – häufig bei größeren Neubaugebieten – die Herstellung per Erschließungsvertrag auf einen Bauträger oder Erschließungsträger überträgt (§ 124 BauGB). Die Kosten der Ersterschließung werden über Erschließungsbeiträge (§§ 127 ff. BauGB) auf die anliegenden Grundstückseigentümer umgelegt, üblicherweise bis zu 90 % der beitragsfähigen Kosten (die Gemeinde trägt mindestens 10 % Eigenanteil).
Für Makler ist der Erschließungsstatus eines Grundstücks eine zentrale Kategorie der Grundstücksbewertung und -klassifizierung:
- Bauerwartungsland: Erschließung steht noch aus, Bebaubarkeit ist absehbar.
- Rohbauland: Bebauung planungsrechtlich zulässig, aber Erschließung noch nicht gesichert.
- Baureifes Land: Erschließung ist rechtlich und tatsächlich gesichert, sofortige Bebauung möglich.
Der Erschließungszustand hat unmittelbaren Einfluss auf den Verkehrswert (§ 5 ImmoWertV berücksichtigt den Erschließungsbeitrag als preisbeeinflussenden Faktor) und muss beim Verkauf klar kommuniziert werden – insbesondere ob noch nicht abgerechnete Erschließungsbeiträge offen sind, die regelmäßig als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhen und im Kaufvertrag geregelt werden sollten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger erschließt ein neues Wohngebiet: Er baut die internen Straßen, verlegt Kanal- und Wasserleitungen und schließt jedes Grundstück an das Stromnetz an. Erst nach Abnahme dieser Erschließungsanlagen durch die Gemeinde gelten die Parzellen als baureif und können bebaut werden.
Rechtsgrundlage
- § 123 BauGB – Regelt die Erschließungslast der Gemeinde und die Voraussetzungen der gesicherten Erschließung.
- §§ 124–135 BauGB – Erschließungsvertrag, Erschließungsbeiträge und deren Verteilung.
- §§ 30, 34, 35 BauGB – Erschließung als Zulässigkeitsvoraussetzung für Bauvorhaben.