Ersatzwohnraum

Im Rahmen der sogenannten Sozialklausel (§ 574 BGB) kann ein Mieter einer an sich wirksamen ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

§ 574 Abs. 2 BGB konkretisiert dies mit einer eigenständigen, in der Praxis besonders häufig herangezogenen Fallgruppe: Eine Härte liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. "Angemessen" bemisst sich dabei an Größe, Ausstattung, Lage und Miethöhe im Verhältnis zu den bisherigen Wohnverhältnissen und den finanziellen Möglichkeiten des Mieters; "zumutbar" bezieht sich unter anderem auf die Marktlage am Wohnungsmarkt, die Mobilitätsanforderungen (z. B. Arbeitsweg, soziales Umfeld, gesundheitliche Einschränkungen) und die Konditionen (Miethöhe, Kaution).

Die Beweislast für die fehlende Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum trägt grundsätzlich der Mieter; in angespannten Wohnungsmärkten wird die tatsächliche Nichtverfügbarkeit passenden und bezahlbaren Wohnraums von Gerichten aber häufig als naheliegend anerkannt, wenn der Mieter seine erfolglosen Bemühungen (Wohnungssuche, Anfragen, Absagen) darlegt.

Ein älterer Mieter erhält eine Eigenbedarfskündigung. Er weist nach, dass er sich seit Monaten erfolglos um vergleichbaren, bezahlbaren Wohnraum in seinem Stadtteil bemüht hat und aus gesundheitlichen Gründen nicht umziehen kann. Mangels verfügbarem Ersatzwohnraum widerspricht er der Kündigung erfolgreich nach § 574 Abs. 2 BGB.