Ersatzbemessungsgrundlage

Die Grunderwerbsteuer knüpft grundsätzlich an die Gegenleistung an (§ 8 Abs. 1 GrEStG) – bei einem klassischen Kaufvertrag also an den Kaufpreis. In bestimmten Konstellationen gibt es jedoch keine Gegenleistung im eigentlichen Sinne, etwa weil kein Grundstück im zivilrechtlichen Sinne den Eigentümer wechselt, sondern nur mittelbar über gesellschaftsrechtliche Vorgänge Zugriff auf Grundbesitz übergeht. Für diese Fälle bestimmt § 8 Abs. 2 GrEStG, dass ersatzweise der Grundbesitzwert nach § 151 i. V. m. §§ 157 ff. BewG anzusetzen ist.

Wichtige Anwendungsfälle der Ersatzbemessungsgrundlage:

• Umwandlungen (Verschmelzung, Spaltung, Formwechsel) nach dem Umwandlungsgesetz, bei denen Grundbesitz im Zuge der Gesamtrechtsnachfolge übergeht, ohne dass ein Kaufpreis vereinbart wird.
• Anteilsvereinigung und Anteilsübertragung (§ 1 Abs. 2a, Abs. 3, Abs. 3a GrEStG): Vereinigen sich mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand, fingiert das Gesetz einen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerb des Grundbesitzes durch den Anteilserwerber, obwohl zivilrechtlich kein Grundstückskauf stattfindet.
• Erbauseinandersetzung mit Zuzahlung, soweit für den überschießenden Teil keine bezifferbare Gegenleistung vorliegt.
• Schenkungen unter Auflage oder gemischte Schenkungen, bei denen kein marktüblicher Kaufpreis vereinbart ist.

Historischer Hintergrund: Bis 2015 wurden in diesen Fällen die deutlich niedrigeren Einheitswerte (Stand 1964/1935) als Ersatzbemessungsgrundlage herangezogen. Das Bundesverfassungsgericht erklärte dies 2015 für verfassungswidrig (Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz gegenüber der Bemessung nach dem Kaufpreis in Normalfällen). Seit 2016 wird stattdessen der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz angesetzt, der sich an realitätsnäheren Verkehrswerten orientiert und im Regelfall deutlich höher ausfällt als die früheren Einheitswerte.

Praxisrelevanz für Makler: Bei Beratung von Unternehmensverkäufen mit Immobilienbesitz (Share Deals) oder Umstrukturierungen ist die Ersatzbemessungsgrundlage ein wichtiger Kostenfaktor, der oft unterschätzt wird, weil kein "Kaufpreis" im klassischen Sinne sichtbar ist.

Eine Investorengesellschaft erwirbt 95 % der Anteile an einer GmbH, deren einziges Vermögen ein Bürogebäude ist. Da hierdurch eine Anteilsvereinigung im Sinne des § 1 Abs. 3 GrEStG vorliegt, wird kein Kaufpreis für das Grundstück selbst gezahlt – als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer dient daher der gesondert festgestellte Grundbesitzwert des Bürogebäudes.