Bauerwartungsland
Bauerwartungsland ist eine unbebaute Grundstücksfläche, die noch kein Bauland ist, aber aufgrund konkreter Anhaltspunkte – etwa einer Darstellung im Flächennutzungsplan oder der Bebauung im Umfeld – mit einiger Sicherheit in absehbarer Zeit baulich nutzbar werden wird.
Ausführliche Erklärung
Bauerwartungsland ist eine der in der ImmoWertV definierten Grundstücksarten und markiert eine Zwischenstufe zwischen landwirtschaftlich genutzter Fläche und baureifem Land.
- Abgrenzung der Grundstücksarten: Die Wertermittlungspraxis unterscheidet vier Entwicklungsstufen: (1) landwirtschaftliche Fläche ohne Bauerwartung, (2) Bauerwartungsland, (3) Rohbauland (im Flächennutzungsplan als Bauland dargestellt, aber noch ohne verbindlichen Bebauungsplan bzw. noch nicht erschlossen) und (4) baureifes Land (bebauungsfähig, erschlossen, sofort bebaubar).
- Kriterien für Bauerwartungsland: Nach der ImmoWertV muss die bauliche Nutzung "nach den gegebenen Umständen mit hinreichender Sicherheit erwartet werden" können. Typische Indizien sind: Lage im Anschluss an bereits bebaute Ortsteile, Darstellung im Flächennutzungsplan als künftige Bauzone, bereits eingeleitete Planungsverfahren der Gemeinde, oder konkrete politische Beschlüsse zur Siedlungsentwicklung.
- Wertbildung: Der Wert von Bauerwartungsland liegt deutlich über dem Wert von Agrarland, aber deutlich unter dem Wert von baureifem Land, da noch erhebliche Unsicherheiten (Zeitpunkt der Baureifmachung, Erschließungskosten, Planungsrisiko) bestehen. Gutachterausschüsse veröffentlichen hierfür teils eigene Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vermittlung von Grundstücken am Ortsrand oder in Entwicklungsgebieten muss der Makler realistisch einschätzen, in welcher Entwicklungsstufe sich ein Grundstück befindet, um überzogene Preisvorstellungen (Verkäufer erwartet bereits Bauland-Preise) oder unrealistisch niedrige Angebote zu vermeiden. Eine Rücksprache mit dem Bauamt bzw. die Prüfung des Flächennutzungsplans ist hier essenziell.
Beispiel aus der Praxis
Ein 2.000 m² großes Ackergrundstück am Ortsrand einer wachsenden Gemeinde ist im aktuellen Flächennutzungsplan bereits als zukünftige Wohnbaufläche dargestellt, ein Bebauungsplan existiert jedoch noch nicht. Während vergleichbares Agrarland nur 3 Euro/m² wert wäre, wird dieses Bauerwartungsland vom Gutachterausschuss mit rund 45 Euro/m² bewertet, da die künftige Bebaubarkeit hinreichend wahrscheinlich ist.
Rechtsgrundlage
- § 3 ImmoWertV – Definiert unter der Überschrift "Entwicklungszustand; sonstige Flächen" die Grundstücksarten Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land.