Baufenster

Der Bebauungsplan legt über zeichnerische Festsetzungen fest, wo auf einem Grundstück gebaut werden darf. Zentrale Instrumente dafür sind nach § 23 BauNVO:

• Baulinie: Eine Linie, auf der zwingend gebaut werden muss (z. B. um eine geschlossene Straßenfront zu erzwingen). Ein Vor- oder Zurückspringen ist grundsätzlich unzulässig.
• Baugrenze: Eine Linie, die nicht überschritten werden darf, innerhalb derer aber Spielraum besteht, wo genau gebaut wird. Die häufigste Festsetzung in der Praxis.
• Bebauungstiefe: Eine Angabe, wie tief ein Gebäude vom Straßenrand aus maximal gebaut werden darf, ohne feste Grenzlinien.

Das Baufenster ergibt sich aus der Kombination dieser Linien mit den übrigen Festsetzungen (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Abstandsflächen nach Landesbauordnung). Für Makler ist das Baufenster von zentraler Bedeutung, weil es unmittelbar bestimmt, wie groß und wo ein Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden kann – und damit den Wert und die Bebaubarkeit eines Baugrundstücks maßgeblich beeinflusst.

Wichtige Praxispunkte:

• Vor Kauf prüfen: Interessenten sollten vor dem Erwerb eines Baugrundstücks stets Einsicht in den Bebauungsplan nehmen (oder diesen vom Makler zur Verfügung gestellt bekommen), um zu klären, ob sich das gewünschte Bauvorhaben innerhalb des Baufensters realisieren lässt.
• Ausnahmen und Befreiungen: Eine Bebauung außerhalb des Baufensters ist nur über eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich, die die Gemeinde nur unter engen Voraussetzungen erteilt (z. B. Vereinbarkeit mit den Grundzügen der Planung).
• Nebenanlagen: Garagen, Carports und untergeordnete Nebenanlagen dürfen je nach Festsetzung des Bebauungsplans teilweise auch außerhalb des Baufensters errichtet werden (§ 23 Abs. 5 BauNVO).
• Unbeplanter Innenbereich: Existiert kein Bebauungsplan (§ 34 BauGB), gibt es kein förmliches Baufenster; die Zulässigkeit richtet sich dann nach dem Einfügungsgebot in die Umgebungsbebauung.

Ein 600 m² großes Baugrundstück liegt in einem Neubaugebiet mit Bebauungsplan. Die Baugrenzen legen fest, dass nur im vorderen, straßenzugewandten Drittel des Grundstücks gebaut werden darf. Ein Bauherr, der ein Gebäude näher an der rückwärtigen Grundstücksgrenze plant, muss entweder sein Vorhaben anpassen oder eine Befreiung bei der Gemeinde beantragen.