Baufinanzierung
Auch: Immobilienfinanzierung · Hausfinanzierung
Baufinanzierung bezeichnet die Finanzierung des Erwerbs, Neubaus oder Umbaus einer Immobilie, typischerweise durch eine Kombination aus Eigenkapital und einem oder mehreren grundpfandrechtlich besicherten Bankdarlehen. Sie ist meist auf lange Laufzeiten mit Zinsbindung und regelmäßiger Tilgung ausgelegt.
Ausführliche Erklärung
Da Immobilien hohe Kaufpreise erreichen, wird der Erwerb in der Regel nicht allein aus Eigenmitteln, sondern überwiegend durch Fremdkapital finanziert. Kern der klassischen Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen: Der Kreditnehmer zahlt über die Laufzeit gleichbleibende Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen; mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils.
Rechtlich handelt es sich bei der Baufinanzierung eines privaten Erwerbers um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, für den seit Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie besondere Vorschriften zum Verbraucherschutz gelten – etwa zur vorvertraglichen Information, zur Bonitätsprüfung und zu Widerrufsrechten. Zur Absicherung des Darlehens bestellt der Kreditnehmer der finanzierenden Bank in aller Regel eine Grundschuld am erworbenen Grundstück; diese wird im Grundbuch eingetragen und berechtigt die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls zur Zwangsvollstreckung in die Immobilie.
Die Konditionen einer Baufinanzierung hängen unter anderem vom Beleihungswert und Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehenssumme zu Objektwert), von der Bonität des Kreditnehmers, von der gewählten Zinsbindungsfrist sowie von der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals ab. Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt üblicherweise den Zinssatz und das Risiko einer Anschlussfinanzierung zu ungünstigen Konditionen. Neben dem Bankdarlehen können weitere Bausteine wie KfW-Förderdarlehen, Bausparverträge oder Eigenleistungen (Muskelhypothek) Teil der Gesamtfinanzierung sein. Für Makler ist die Baufinanzierung insofern relevant, als ein belastbarer Finanzierungsnachweis des Interessenten häufig Voraussetzung für die Ernsthaftigkeit eines Kaufangebots ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt ein Einfamilienhaus für 450.000 Euro. Er bringt 90.000 Euro Eigenkapital ein und finanziert den Rest über ein Annuitätendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung. Zur Absicherung bestellt er der finanzierenden Bank eine Grundschuld über 360.000 Euro, die ins Grundbuch eingetragen wird.
Rechtsgrundlage
- §§ 491 ff. BGB – Vorschriften zum Verbraucherdarlehensvertrag, insbesondere zum Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag mit besonderen Informations- und Prüfpflichten.
- § 1191 BGB – Grundschuld als grundpfandrechtliches Sicherungsmittel für das Baufinanzierungsdarlehen.