Eigenkapital

Der Eigenkapitalanteil ist eine der wichtigsten Stellschrauben jeder Immobilienfinanzierung und hat direkten Einfluss auf die Kreditkonditionen, die Zahlungsfähigkeit des Käufers und damit letztlich auch auf die Erfolgsaussichten eines Verkaufsprozesses. Für Makler ist die Einschätzung der Eigenkapitalsituation eines Interessenten ein zentraler Baustein der Käuferqualifizierung.

Wichtige Aspekte für die Maklerpraxis:

• Klassische Faustregel: Banken verlangen häufig, dass mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Maklerprovision – zusammen je nach Bundesland ca. 9-12 % des Kaufpreises) aus Eigenkapital gedeckt werden; besser sind zusätzlich 10-20 % des Kaufpreises als Eigenkapital.
• Auswirkung auf den Beleihungsauslauf: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger der Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert) – und desto günstiger in der Regel die angebotenen Zinskonditionen.
• Vollfinanzierung als Sonderfall: Ohne oder mit sehr geringem Eigenkapital (Vollfinanzierung bzw. 110-%-Finanzierung) verlangen Banken höhere Risikoaufschläge und strengere Bonitätsprüfungen.
• Herkunft des Eigenkapitals: Banken prüfen im Rahmen der Geldwäscheprävention und Bonitätsprüfung die Herkunft größerer Eigenkapitalsummen (z. B. Schenkungsnachweis, Verkaufserlös, Erbschaft).
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Käuferqualifizierung vor Besichtigungsterminen oder Reservierungsvereinbarungen ist die Frage nach vorhandenem Eigenkapital und einer Finanzierungsbestätigung ein zentrales Kriterium, um ernsthafte von unrealistischen Interessenten zu unterscheiden.

Ein Käufer erwirbt eine Immobilie für 400.000 Euro. Er bringt 60.000 Euro Eigenkapital aus Ersparnissen sowie 20.000 Euro aus einer Schenkung der Eltern ein, insgesamt also 80.000 Euro (20 % des Kaufpreises). Die restlichen 320.000 Euro sowie die Kaufnebenkosten von rund 40.000 Euro werden über ein Bankdarlehen finanziert.