Kreditwürdigkeitsprüfung
Auch: Bonitätsprüfung · §505a BGB-Prüfung
Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist die gesetzlich vorgeschriebene Untersuchung, mit der eine Bank vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags feststellt, ob der Kunde die Kreditverpflichtungen voraussichtlich vertragsgemäß erfüllen kann. Ohne positives Ergebnis dieser Prüfung darf die Bank den Kredit nicht vergeben.
Ausführliche Erklärung
Seit der Reform des Verbraucherkreditrechts 2016 (Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie) ist die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in §§ 505a bis 505e BGB detailliert gesetzlich geregelt und für Makler ein häufiger Berührungspunkt, weil sie unmittelbar über Erfolg oder Scheitern einer Finanzierung entscheidet.
Kernpunkte der gesetzlichen Regelung:
- Pflicht zur umfassenden Prüfung (§ 505a BGB): Die Bank muss vor Vertragsschluss die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers anhand notwendiger, hinreichender und angemessener Informationen prüfen – etwa Einkommen, Ausgaben, sonstige finanzielle Verpflichtungen und Vermögenswerte.
- Verbot des "wertorientierten" Ansatzes: Die Bank darf sich nicht überwiegend auf den zu erwartenden Wert der Immobilie oder eine erwartete Wertsteigerung stützen, sondern muss die tatsächliche Rückzahlungsfähigkeit des Kunden prüfen (Ausnahme: bestimmte Bauträger- oder Sanierungskredite mit vorübergehendem Wertzuwachs als Sicherungszweck).
- Erforderliche Nachweise (§ 505b BGB): Der Verbraucher muss der Bank wahrheitsgemäße und vollständige Angaben zu seinen wirtschaftlichen Verhältnissen machen (Einkommensnachweise, Kontoauszüge, bestehende Verbindlichkeiten, SCHUFA-Auskunft).
- Rechtsfolgen bei fehlerhafter Prüfung (§ 505d BGB): Vergibt die Bank den Kredit trotz negativer Kreditwürdigkeitsprüfung oder ohne ordnungsgemäße Prüfung, kann dies zivilrechtliche Konsequenzen haben, etwa eine eingeschränkte Durchsetzbarkeit von Ansprüchen der Bank bei Zahlungsverzug.
Praxisrelevanz für Makler:
- Eine Finanzierungszusage ("Finanzierungsbestätigung") setzt in aller Regel eine bereits durchgeführte oder zumindest vorläufig positive Kreditwürdigkeitsprüfung voraus – ohne diese sollte ein Reservierungswunsch mit Vorsicht behandelt werden.
- Die Prüfung kann bei Selbstständigen, Berufsanfängern oder Käufern mit unklarer Einkommenssituation deutlich länger dauern und den Zeitplan eines Verkaufsprozesses beeinflussen.
- Makler sollten Käufer frühzeitig auf die notwendigen Unterlagen (Gehaltsnachweise, Selbstauskunft, Vermögensübersicht) hinweisen, um Verzögerungen zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent möchte eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro erwerben. Bevor die Bank den Darlehensvertrag abschließt, prüft sie anhand von Gehaltsnachweisen, laufenden Verbindlichkeiten und einer SCHUFA-Auskunft, ob der Kunde den geplanten Kapitaldienst dauerhaft tragen kann. Erst nach positivem Ergebnis wird die verbindliche Finanzierungszusage erteilt.
Rechtsgrundlage
- § 505a BGB – Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags.
- § 505b BGB – Umfang der zu berücksichtigenden Informationen und Nachweispflichten des Verbrauchers.
- § 505c BGB – Vorgaben zur Immobilienbewertung: verlangt zuverlässige Bewertungsstandards und fachlich qualifizierte, vom Darlehensvergabeprozess unabhängige Gutachter (die Nutzung von Datenbanken wie der SCHUFA für die Bonitätsprüfung selbst richtet sich nach § 505b BGB).
- § 505d BGB – Rechtsfolgen bei Verstößen gegen die Prüfpflicht.