Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf (englisch: Loan-to-Value, LTV) errechnet sich aus der Formel:

Beleihungsauslauf (%) = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100

Er unterscheidet sich von der Beleihungsgrenze: Die Beleihungsgrenze legt fest, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswerts eine Bank überhaupt bereit ist, Kredit zu vergeben (z. B. 60 % oder 80 %). Der Beleihungsauslauf hingegen beschreibt den tatsächlichen, im konkreten Einzelfall genutzten Anteil.

Für die Praxis entscheidend:

• Risikoklassen und Zinskonditionen: Banken staffeln ihre Zinsangebote häufig nach Beleihungsauslauf-Bändern (z. B. bis 60 %, bis 80 %, bis 90 %, über 90-100 %). Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger in der Regel der Zinssatz, da das Ausfallrisiko der Bank sinkt.
• Pfandbrieffähigkeit: Banken, die sich über Pfandbriefe refinanzieren, dürfen nach dem Pfandbriefgesetz nur den Teil des Darlehens bis zu 60 % des Beleihungswerts als „Deckungsstock“ für Pfandbriefe nutzen. Darlehensanteile mit höherem Beleihungsauslauf müssen anders refinanziert werden, was sich auf die Konditionsgestaltung auswirkt.
• Vollfinanzierung: Ein Beleihungsauslauf von über 100 % (z. B. bei Finanzierung von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten ohne Eigenkapital) ist möglich, wird aber meist mit deutlichen Zinsaufschlägen oder zusätzlichen Sicherheiten „bestraft“.
• Eigenkapitalquote als Gegenstück: Je höher die Eigenkapitalquote des Käufers, desto niedriger der Beleihungsauslauf – ein zentraler Hebel, den Makler bei der Finanzierungsberatung ihrer Kunden ansprechen sollten, da er maßgeblich die Kreditkonditionen beeinflusst.

Ein Haus wird von der Bank mit einem Beleihungswert von 400.000 Euro angesetzt. Der Käufer nimmt ein Darlehen über 320.000 Euro auf. Der Beleihungsauslauf beträgt damit 320.000 ÷ 400.000 = 80 %. Läge das Darlehen bei nur 240.000 Euro, ergäbe sich ein Beleihungsauslauf von 60 % – mit entsprechend besseren Zinskonditionen.