Beleihungsauslauf (LTV)
Auch: Loan-to-Value · LTV-Ratio
Der Beleihungsauslauf, international als Loan-to-Value (LTV) bezeichnet, gibt an, welcher Anteil des Beleihungswerts einer Immobilie durch Fremdkapital finanziert ist. Im gewerblichen Immobilien-Investmentgeschäft wird er meist gemeinsam mit dem Debt Yield und dem Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) zur Beurteilung der Finanzierungssicherheit herangezogen.
Ausführliche Erklärung
Der LTV berechnet sich nach der Formel:
LTV (%) = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100
Für Makler im gewerblichen Investmentgeschäft ist der LTV eine der ersten Kennzahlen, die finanzierende Banken bei der Prüfung einer Objektfinanzierung heranziehen:
- Risikoeinstufung: Je niedriger der LTV, desto geringer das Ausfallrisiko der Bank und desto günstiger in der Regel die angebotenen Konditionen. Gewerbliche Finanzierungen bewegen sich häufig in Bandbreiten von 50 bis 70 Prozent LTV, während bei opportunistischen oder Value-Add-Investments auch höhere Werte vorkommen können.
- Pfandbrieffähigkeit: Banken, die sich über Pfandbriefe refinanzieren, dürfen nach dem Pfandbriefgesetz nur den Darlehensanteil bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts als Deckungsstock für Pfandbriefe verwenden; darüberhinausgehende Darlehensteile müssen anderweitig refinanziert werden.
- Zusammenspiel mit Debt Yield und DSCR: Während der LTV das Verhältnis von Fremdkapital zum Objektwert misst, betrachten der Debt Yield und der Kapitaldienstdeckungsgrad das Verhältnis des laufenden Objektertrags zu Darlehenssumme bzw. Kapitaldienst. Erst die gemeinsame Betrachtung aller drei Kennzahlen ergibt ein vollständiges Bild der Finanzierungssicherheit, da der LTV allein weder Ertragskraft noch Zinsniveau der Finanzierung berücksichtigt.
- Wertermittlungsgrundlage: Grundlage des Beleihungswerts ist eine bankinterne, konservative Wertermittlung nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), die regelmäßig unterhalb des am Markt erzielbaren Verkehrswerts liegt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude wird von der finanzierenden Bank mit einem Beleihungswert von 10 Millionen Euro angesetzt. Das ausgereichte Darlehen beträgt 6,5 Millionen Euro. Der LTV liegt damit bei 65 Prozent – ein für gewerbliche Investmentfinanzierungen üblicher, solider Wert.
Rechtsgrundlage
- § 14 Pfandbriefgesetz (PfandBG) – begrenzt die pfandbrieffähige Beleihung auf 60 Prozent des Beleihungswerts.
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) – regelt die Methodik zur Ermittlung des Beleihungswerts, auf dem der LTV basiert.