Beleihung

Wenn eine Bank ein Immobiliendarlehen vergibt, sichert sie sich in der Regel durch eine Grundschuld auf dem finanzierten Objekt ab. Wie hoch der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert ausfallen kann, richtet sich nach dem Beleihungswert – nicht zu verwechseln mit dem Verkehrswert (Marktwert). Der Beleihungswert wird bewusst konservativ ermittelt: Er soll auch bei ungünstiger Marktentwicklung über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg realistisch erzielbar bleiben und blendet kurzfristige Marktschwankungen sowie spekulative Wertsteigerungen aus. Er liegt daher regelmäßig unter dem aktuellen Verkehrswert.

Von diesem Beleihungswert leiten Kreditinstitute die Beleihungsgrenze ab – den Prozentsatz, bis zu dem sie maximal ohne Zinsaufschlag finanzieren. Üblich sind bei Hypothekendarlehen Werte um 60 bis 80 % des Beleihungswerts; wird diese Grenze überschritten, verlangen Banken häufig einen Risikoaufschlag auf den Zins oder zusätzliche Sicherheiten, da das Ausfallrisiko aus Sicht der Bank steigt. Besonders detaillierte Vorgaben zur Ermittlung des Beleihungswerts gelten für Pfandbriefbanken, die Immobiliendarlehen refinanzieren, indem sie Pfandbriefe ausgeben: Für sie schreibt das Gesetz eine methodisch nachvollziehbare, vorsichtige Wertermittlung vor, deren Details in einer eigenen Verordnung geregelt sind.

Eine Immobilie hat einen von einem Gutachter ermittelten Beleihungswert von 400.000 Euro. Die finanzierende Bank legt eine Beleihungsgrenze von 80 % fest und gewährt dem Käufer daher ein Darlehen von bis zu 320.000 Euro zu Standardkonditionen; für einen darüberhinausgehenden Kreditbetrag verlangt sie einen Zinsaufschlag.