Vollfinanzierung

Die Vollfinanzierung ist von der sogenannten 110-Prozent-Finanzierung abzugrenzen, bei der zusätzlich auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden. Für den Finanzierungslotsen ist diese Unterscheidung zentral, da beide Modelle unterschiedliche Risikoprofile und Bankvoraussetzungen haben:

• Beleihungsauslauf: Bei einer Vollfinanzierung liegt der Beleihungsauslauf bei 100 % des Beleihungswerts (der oft niedriger als der Kaufpreis angesetzt wird) – das erhöhte Ausfallrisiko lässt sich die Bank meist mit einem Zinsaufschlag gegenüber Finanzierungen mit 20–30 % Eigenkapitalanteil vergüten.
• Bonitätsanforderungen: Banken verlangen bei Vollfinanzierungen überdurchschnittlich stabile und hohe Einkommen, einen sicheren Arbeitsplatz sowie eine makellose Schufa-Auskunft, da der Sicherheitspuffer fehlt.
• Zielgruppe: Häufig genutzt von jungen Käufern mit hohem, stabilem Einkommen aber (noch) wenig Ersparnissen, oder von Kapitalanlegern, die ihr Eigenkapital lieber in weitere Objekte investieren.
• Risiken: Bei fallenden Immobilienpreisen oder vorzeitigem Verkauf besteht ein höheres Risiko einer Unterdeckung (Restschuld übersteigt den erzielbaren Verkaufserlös).

Für den Makler als Finanzierungslotse ist die frühzeitige Einordnung wichtig: Kann der Käufer die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln stemmen, reicht eine reine Vollfinanzierung des Kaufpreises; fehlt auch dafür das Kapital, muss eine 110-Prozent-Finanzierung mit entsprechend strengeren Bankauflagen geprüft werden.

Ein Ehepaar mit hohem Doppeleinkommen, aber ohne nennenswerte Ersparnisse, möchte eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro kaufen. Die Bank finanziert die vollen 400.000 Euro als Vollfinanzierung; die rund 40.000 Euro Kaufnebenkosten zahlen die Käufer aus einem kürzlich erhaltenen Bausparguthaben.