Eigenkapitalnachweis
Auch: Eigenmittelnachweis
Der Eigenkapitalnachweis ist der Beleg darüber, dass ein Kaufinteressent über ausreichende eigene finanzielle Mittel (Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparguthaben o. ä.) verfügt, um einen Teil des Kaufpreises und die Kaufnebenkosten ohne Fremdfinanzierung zu decken. Banken verlangen ihn vor Erteilung einer Finanzierungszusage.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist der Eigenkapitalnachweis ein zentrales Kriterium bei der Käuferqualifizierung vor Reservierung oder Vertragsabschluss:
- Übliche Nachweise: Kontoauszüge, Sparbücher, Depotauszüge, Bausparverträge, Nachweise über Schenkungen oder vorzeitige Erbauszahlungen, Verkaufserlöse aus vorherigem Immobilienverkauf.
- Faustregel: In der Praxis empfehlen Banken und Makler mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital zuzüglich der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Maklerprovision), um eine Vollfinanzierung mit entsprechend höherem Zinsaufschlag zu vermeiden.
- Vollfinanzierung: Auch ohne bzw. mit sehr wenig Eigenkapital ist eine Finanzierung möglich ("100- oder 110-Prozent-Finanzierung"), jedoch mit deutlich höheren Zinssätzen und strengeren Bonitätsanforderungen – hier sollte der Makler realistisch beraten und auf das erhöhte Risiko hinweisen.
- Bedeutung für den Verkaufsprozess: Ein belastbarer Eigenkapitalnachweis frühzeitig im Verkaufsprozess reduziert das Risiko, dass ein Notartermin an der Finanzierung scheitert, und stärkt die Verhandlungsposition des Käufers gegenüber dem Verkäufer.
- Kreditwürdigkeitsprüfung: Banken sind gesetzlich verpflichtet, im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505b BGB auch die Eigenkapitalsituation umfassend zu prüfen, bevor ein Immobiliardarlehensvertrag abgeschlossen werden darf.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent möchte eine Immobilie für 400.000 Euro erwerben. Die Bank verlangt vor der Finanzierungszusage einen Nachweis über mindestens 80.000 Euro Eigenkapital (20 % des Kaufpreises) zuzüglich der Kaufnebenkosten von rund 45.000 Euro. Der Käufer legt hierzu Kontoauszüge und einen Depotauszug vor.
Rechtsgrundlage
- § 505b BGB – Pflicht der Bank zur umfassenden Kreditwürdigkeitsprüfung vor Abschluss eines Immobiliardarlehensvertrags, einschließlich Prüfung der Eigenkapitalsituation.