Vollgeschoss
Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss eines Gebäudes, das über seine gesamte Grundfläche eine bestimmte Mindesthöhe (üblicherweise um 2,30 Meter lichte Höhe bzw. definierte Überragungswerte gegenüber Gelände oder Straße) erreicht und dadurch vollwertig für Wohn- oder gewerbliche Zwecke nutzbar ist. Die Zahl der Vollgeschosse ist eine zentrale Kennziffer im Bebauungsplan und beeinflusst maßgeblich die zulässige Bauhöhe und -dichte eines Grundstücks.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Begriff Vollgeschoss wichtig, weil er unmittelbar über die zulässige Bebauungsdichte (Zahl der Vollgeschosse als Maß der baulichen Nutzung) und damit über den Wert und die Ausbaufähigkeit einer Immobilie oder eines Baugrundstücks entscheidet.
Definition und Kriterien:
Da das Bauplanungsrecht (BauGB/BauNVO) den Begriff selbst nicht abschließend definiert, richtet sich die genaue Bestimmung nach den Landesbauordnungen, die sich in Details unterscheiden. Gemeinsame Kernkriterien sind meist:
- Mindesthöhe: Die lichte Höhe (Abstand Boden–Decke) muss im Durchschnitt einen Mindestwert erreichen – häufig genannt werden Werte zwischen 2,20 m und 2,30 m.
- Überragung über Gelände/Straße: Ein Geschoss gilt als Vollgeschoss, wenn seine Deckenoberkante im Mittel mehr als eine bestimmte Höhe (oft 1,40 m über der Straßenhöhe bzw. 2,00 m über der natürlichen Geländeoberfläche) hinausragt – dies grenzt das Vollgeschoss vom Kellergeschoss ab.
- Nutzbarkeit über die gesamte Grundfläche: Das Geschoss muss auf mindestens einem definierten Anteil (häufig genannt: mindestens zwei Dritteln) der Grundfläche die erforderliche Höhe aufweisen, damit es als Vollgeschoss zählt – andernfalls handelt es sich um ein Staffel- oder Dachgeschoss.
Abgrenzung:
- Keller-/Untergeschoss: Ragt überwiegend unterhalb der Geländeoberfläche und erreicht die Kriterien nicht – zählt nicht als Vollgeschoss.
- Dachgeschoss: Zählt nur dann als Vollgeschoss, wenn es die geforderte Höhe über einen ausreichenden Flächenanteil erreicht (bei ausgebauten Dachgeschossen mit Kniestock oft strittig – hier lohnt eine Prüfung im Einzelfall).
- Staffelgeschoss: Ein zurückgesetztes oberstes Geschoss, das ebenfalls nur unter bestimmten Voraussetzungen als Vollgeschoss gilt.
Praxisrelevanz:
Im Bebauungsplan wird die Zahl der Vollgeschosse (Z) als Maß der baulichen Nutzung festgesetzt (§ 20 BauNVO) und begrenzt die zulässige Geschossanzahl unabhängig von der Gebäudehöhe. Sie beeinflusst zudem die Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ), da für diese in der Regel nur Vollgeschosse (inklusive Außenwände) berücksichtigt werden – Treppenhäuser, Kellerräume oder nicht ausgebaute Dachräume zählen meist nicht mit. Da die konkreten Maße (2,20 m, 2,30 m, 2,40 m je nach Bundesland) variieren, sollte bei Bauvorhaben oder Nachverdichtungsprüfungen stets die einschlägige Landesbauordnung konsultiert werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus hat ein Erdgeschoss und ein Obergeschoss, die beide über die gesamte Grundfläche eine lichte Höhe von über 2,30 m aufweisen – beide zählen als Vollgeschosse. Das darüberliegende, ausgebaute Dachgeschoss erreicht diese Höhe nur auf der Hälfte der Grundfläche (wegen der Dachschrägen) und zählt daher nicht als Vollgeschoss, sondern als Dachgeschoss ohne Vollgeschossanrechnung. Das Gebäude gilt somit bauordnungsrechtlich als zweigeschossig.
Rechtsgrundlage
- Landesbauordnungen (LBO) der Bundesländer – enthalten die maßgebliche Legaldefinition des Vollgeschosses, mit länderspezifisch abweichenden Höhen- und Flächenwerten.
- § 20 BauNVO – regelt, wie die Zahl der Vollgeschosse als Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan festgesetzt und die Geschossflächenzahl berechnet wird.