Geschossflächenzahl
Auch: GFZ
Die Geschossflächenzahl (GFZ) legt fest, wie viel Geschossfläche auf einem Grundstück maximal gebaut werden darf, ausgedrückt als Verhältnis zur Grundstücksfläche. Eine GFZ von 1,0 bedeutet beispielsweise, dass die Summe aller Vollgeschossflächen höchstens der Grundstücksfläche entsprechen darf.
Ausführliche Erklärung
Die GFZ ist eines der zentralen Maße der baulichen Nutzung nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und wird im Bebauungsplan einer Gemeinde festgesetzt oder ergibt sich aus § 34 BauGB (Einfügungsgebot bei unbeplanten Innenbereichen). Berechnet wird sie nach der Formel:
GFZ = Summe der Geschossflächen aller Vollgeschosse ÷ Grundstücksfläche
Maßgeblich ist die Fläche der Vollgeschosse einschließlich der Außenwände; Verkehrsflächen wie Treppenhäuser zählen mit, während beispielsweise der Raum unter Dachschrägen (bei Nichtvollgeschossen) außen vor bleibt, sofern der Bebauungsplan nichts anderes bestimmt. Die GFZ ist damit nicht identisch mit der Wohnfläche: Während die Wohnfläche nur die direkt zur Wohnung gehörenden Räume erfasst, umfasst die Geschossfläche die Außenmaße sämtlicher Vollgeschosse einschließlich Wände.
Für die Wertermittlung ist die GFZ hoch relevant, weil sie das bauliche Ausnutzungsmaß eines Grundstücks bestimmt: Je höher die zulässige GFZ, desto mehr Geschossfläche – und damit potenzieller Verkaufs- oder Mietertrag – lässt sich auf dem Grundstück realisieren. Bodenrichtwerte werden regelmäßig für ein bestimmtes Ausnutzungsmaß ("Richtwertgrundstück") ausgewiesen; weicht das zu bewertende Grundstück in seiner zulässigen GFZ davon ab, muss über sogenannte Umrechnungskoeffizienten ein Zu- oder Abschlag auf den Bodenwert vorgenommen werden. Für Makler ist die GFZ daher ein wichtiger Baustein bei der Einschätzung von Baugrundstücken, Abrissobjekten oder Objekten mit Nachverdichtungspotenzial.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück mit 600 m² Fläche liegt in einem Bebauungsplangebiet mit festgesetzter GFZ von 0,8. Zulässig sind somit maximal 480 m² Geschossfläche (Summe aller Vollgeschosse). Ein Investor kann darauf beispielsweise ein zweigeschossiges Gebäude mit je 240 m² Grundfläche errichten.
Rechtsgrundlage
- § 20 BauNVO (Baunutzungsverordnung) – definiert die Geschossflächenzahl und deren Berechnung.
- § 17 BauNVO – legt Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung je nach Baugebietstyp fest.
- § 34 BauGB – regelt die zulässige Nutzung im unbeplanten Innenbereich anhand der Umgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt.