Dachgeschoss

Ob und in welchem Umfang Flächen im Dachgeschoss als Wohnfläche zählen, hängt von der lichten Höhe zwischen Fußboden und Dachschräge ab: Nach § 4 WoFlV werden Raumteile mit mindestens 2,00 m lichter Höhe voll angerechnet, Raumteile mit mindestens 1,00 m und weniger als 2,00 m lichter Höhe nur zur Hälfte, und Flächen mit weniger als 1,00 m lichter Höhe gar nicht. Dadurch weicht die tatsächlich nutzbare Grundfläche eines Dachgeschosses regelmäßig deutlich von der anrechenbaren Wohnfläche ab – ein Umstand, der bei der Wertermittlung, in Exposés und bei Streitigkeiten über die Wohnflächenangabe im Mietvertrag häufig zu Missverständnissen führt.

Für den Ausbau eines bislang ungenutzten Dachgeschosses (Dachbodenausbau) sind neben der Wohnflächenberechnung auch die Belichtung (Dachflächenfenster, Gauben), der Wärme- und Schallschutz sowie – je nach Landesbauordnung – die Zulässigkeit als Aufenthaltsraum (Mindestraumhöhe, Fluchtwege) zu prüfen. Ein bereits als Wohnraum genutztes, aber nicht genehmigtes Dachgeschoss kann zudem baurechtliche Risiken bergen, wenn die erforderliche Nutzungsänderung nicht beantragt wurde.

Ein Einfamilienhaus verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss mit zwei Kinderzimmern. Bei der Wohnflächenberechnung nach § 4 WoFlV werden die Flächen unter den Dachschrägen mit weniger als einem Meter lichter Höhe nicht mitgerechnet, die Flächen zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Die im Exposé ausgewiesene Wohnfläche fällt dadurch deutlich geringer aus als die reine Grundfläche des Geschosses.