Dachgeschossausbau
Auch: Ausbau des Dachgeschosses · Dachausbau
Beim Dachgeschossausbau wird ein bislang nicht zu Wohnzwecken genutztes Dachgeschoss – etwa ein Spitz- oder Trockenboden – durch Dämmung, Innenausbau sowie zusätzliche Fenster oder Gauben in vollwertigen Wohn- oder Arbeitsraum umgewandelt. Der Begriff wird in der Praxis weitgehend deckungsgleich mit "Dachausbau" verwendet.
Ausführliche Erklärung
Der Dachgeschossausbau ist für Makler bei älteren Bestandsimmobilien mit ungenutztem Dachraum ein häufiges Thema mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial:
- Bauliche Voraussetzungen: Entscheidend sind die vorhandene Kniestockhöhe, die Dachneigung, die Tragfähigkeit des Dachstuhls sowie eine ausreichende Belichtung, meist durch Dachflächenfenster oder Dachgauben. Ob eine Fläche als Wohnfläche zählt, richtet sich nach der Wohnflächenverordnung: Flächen unter 1 Meter lichter Höhe bleiben unberücksichtigt, zwischen 1 und 2 Metern werden sie zur Hälfte angerechnet – zusätzlich muss der betreffende Bereich die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllen.
- Genehmigungspflicht: Verändert der Dachgeschossausbau die Kubatur des Gebäudes (z. B. durch Dachgauben, Anhebung des Dachstuhls) oder die Nutzungsart (Umwandlung in Wohnraum), ist er in aller Regel baugenehmigungspflichtig nach der jeweiligen Landesbauordnung. Reine Innenausbauten ohne äußere Veränderung können je nach Bundesland verfahrensfrei oder vereinfacht genehmigungsfrei sein.
- Energetische Anforderungen: Wird durch den Ausbau neuer Wohnraum geschaffen oder die oberste Geschossdecke bzw. das Dach ohnehin erneuert, greifen die Dämmanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für Bauteile im Bestand.
- Statik und Brandschutz: Zusätzliche Lasten durch Ausbaumaterialien, neue Fenster oder Gauben erfordern regelmäßig eine statische Prüfung; bei einer Nutzungsänderung zu Wohnraum sind zudem Fluchtwege und Brandschutzanforderungen zu beachten.
- Wertsteigerung: Ein fachgerecht durchgeführter Dachgeschossausbau erhöht die anrechenbare Wohnfläche und damit häufig den Verkehrswert der Immobilie deutlich, sofern Baugenehmigung, Statik und Wohnflächenberechnung ordnungsgemäß dokumentiert sind.
Beispiel aus der Praxis
Die Eigentümer eines Einfamilienhauses aus den 1980er-Jahren lassen den bisher als Abstellfläche genutzten Dachraum ausbauen: Zwei Dachflächenfenster werden eingebaut, das Dach gedämmt und ein zusätzliches Arbeitszimmer geschaffen. Der Makler berücksichtigt bei der späteren Wertermittlung die gestiegene Wohnfläche, sofern die Baugenehmigung vorliegt und die Wohnflächenberechnung nach den bauordnungsrechtlichen Vorgaben korrekt erstellt wurde.
Rechtsgrundlage
Die konkreten Genehmigungs- und Abstandsanforderungen richten sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. Energetische Mindestanforderungen bei Sanierung oder Neuschaffung von Wohnraum ergeben sich aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Eine bundeseinheitliche Sondervorschrift für den Dachgeschossausbau existiert nicht.