Wohnflächenberechnung
Auch: Wohnflächenermittlung · Flächenberechnung
Die Wohnflächenberechnung ist das Verfahren, mit dem die zu Wohnzwecken nutzbare Fläche einer Immobilie nach einem anerkannten Standard ermittelt wird. In Deutschland kommt dabei überwiegend die Wohnflächenverordnung (WoFlV) zur Anwendung, im gewerblichen Bereich und bei Neubauprojekten teils auch die DIN 277.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die korrekte Wohnflächenberechnung von zentraler praktischer Bedeutung, weil sie unmittelbar den Angebotspreis, die Kaltmiete pro Quadratmeter und die Nebenkostenverteilung beeinflusst – und weil fehlerhafte Angaben zu Rechtsstreitigkeiten mit Käufern oder Mietern führen können.
Gängige Berechnungsstandards:
- Wohnflächenverordnung (WoFlV): die in der Praxis maßgebliche Methode, die Räume je nach lichter Höhe unterschiedlich anrechnet (volle Anrechnung ab 2 m Höhe, hälftige Anrechnung zwischen 1 und 2 m, keine Anrechnung unter 1 m) und Balkone, Terrassen und Loggien meist nur anteilig berücksichtigt.
- DIN 277: eine bautechnische Norm zur Ermittlung von Grundflächen im Hochbau (Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche), die vor allem bei Gewerbeimmobilien und Neubauprojekten verwendet wird und tendenziell zu größeren Flächenwerten führt als die WoFlV.
- II. Berechnungsverordnung (II. BV): die Vorgängerregelung der WoFlV, die noch in älteren Mietverträgen referenziert wird, aber inhaltlich weitgehend der WoFlV entspricht.
Praxisrelevanz:
- Angabe der Berechnungsmethode: In Exposés und Mietverträgen sollte stets angegeben werden, nach welchem Standard die Wohnfläche berechnet wurde, da unterschiedliche Methoden zu abweichenden Ergebnissen führen können.
- Haftungsrisiko: Weicht die tatsächliche von der angegebenen Wohnfläche erheblich ab, kann dies als Sachmangel oder Mietmangel gewertet werden und Ansprüche des Käufers oder Mieters auf Minderung oder Schadensersatz auslösen.
- Grundlage für die Wertermittlung: Die korrekt berechnete Wohnfläche ist zentrale Bezugsgröße für Vergleichswert- und Ertragswertverfahren sowie für die Kaltmiete pro Quadratmeter.
- Nachmessung statt Übernahme: Makler sollten Flächenangaben von Eigentümern nach Möglichkeit anhand von Bauplänen oder eigener Nachmessung überprüfen, statt sie ungeprüft zu übernehmen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler übernimmt für eine Dachgeschosswohnung zunächst die vom Eigentümer angegebene Wohnfläche von 90 m². Eine eigene Nachmessung nach WoFlV ergibt jedoch nur 75 m², da Dachschrägen und ein nicht anrechenbarer Abstellraum bislang nicht berücksichtigt wurden. Der Makler passt die Angabe im Exposé entsprechend an, um Haftungsrisiken zu vermeiden.
Rechtsgrundlage
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – maßgeblicher Berechnungsstandard für preisgebundenen Wohnraum, in der Praxis allgemein angewendet.
- DIN 277 – bautechnische Norm zur Grundflächenermittlung, vor allem bei Gewerbeimmobilien und Neubauten relevant.