Wohnfläche

Für Makler ist die korrekte Wohnflächenangabe von zentraler Bedeutung, da sie unmittelbar den Quadratmeterpreis und damit den Angebotspreis beeinflusst – und weil Abweichungen zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten führen (Stichwort: erhebliche Wohnflächenabweichung als Sachmangel).

Berechnungsmethoden im Vergleich:

• Wohnflächenverordnung (WoFlV): die in Deutschland gesetzlich verankerte und im Miet- sowie Kaufrecht überwiegend maßgebliche Methode. Sie berücksichtigt Räume differenziert:
• Räume mit einer lichten Höhe ab 2 m: 100 % anrechenbar.
• Räume mit einer lichten Höhe zwischen 1 m und 2 m (z. B. Dachschrägen): 50 % anrechenbar.
• Räume unter 1 m lichter Höhe: nicht anrechenbar.
• Balkone, Terrassen und Loggien: in der Regel zu 25 %, in Ausnahmefällen bis zu 50 % anrechenbar.
• Kellerräume, Garagen, reine Abstellräume außerhalb der Wohnung: nicht anrechenbar.
• DIN 277 (Grundflächen im Bauwesen): eine bautechnische Norm, die primär die Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF) und Konstruktionsgrundfläche unterscheidet. Sie wird häufig bei Neubauprojekten und im gewerblichen Bereich verwendet und führt tendenziell zu größeren Flächenangaben als die WoFlV, da Dachschrägen und Nebenflächen teils anders angerechnet werden.
• II. Berechnungsverordnung (II. BV): die Vorgängerregelung der WoFlV, die noch in älteren Mietverträgen (vor 2004) referenziert wird, aber inhaltlich stark der WoFlV entspricht.

Praxisrelevanz:

• Bei Verkauf und Vermietung sollte im Exposé stets angegeben werden, nach welcher Methode die Fläche berechnet wurde – bei fehlender Angabe wird im Streitfall meist die WoFlV unterstellt.
• Die Rechtsprechung des BGH sieht eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % gegenüber der vertraglich vereinbarten Fläche als erheblichen Mangel an, der zu Mietminderung oder Kaufpreisanpassung führen kann.
• Bei Eigentumswohnungen ist die im Aufteilungsplan bzw. in der Teilungserklärung genannte Fläche zu beachten, die nicht zwingend mit einer Neuvermessung übereinstimmt.
• Makler sollten Flächenangaben von Eigentümern nicht ungeprüft übernehmen, sondern nach Möglichkeit auf Bauplänen, Aufmaßen oder eigener Nachmessung basieren, um Haftungsrisiken zu vermeiden.

Eine Dachgeschosswohnung hat laut Grundriss 90 m² Grundfläche. Durch die Dachschrägen sind jedoch nur 60 m² mit voller lichter Höhe (ab 2 m) nutzbar, weitere 20 m² haben eine Höhe zwischen 1 und 2 m (zu 50 % anrechenbar = 10 m²) und 10 m² liegen unter 1 m Höhe (nicht anrechenbar). Die Wohnfläche nach WoFlV beträgt somit 70 m², während eine Berechnung nach DIN 277 auf einen höheren Wert kommen könnte.