DIN 277
Auch: DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken
Die DIN 277 "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau" legt fest, wie Flächen und Rauminhalte eines Gebäudes einheitlich zu berechnen sind. Sie ist die Grundlage für Begriffe wie Bruttogrundfläche (BGF), Nettoraumfläche (NRF) und Bruttorauminhalt (BRI).
Ausführliche Erklärung
Die DIN 277 unterscheidet zwischen verschiedenen Flächen- und Raumkategorien, die für die Bau- und Immobilienpraxis von zentraler Bedeutung sind:
- Bruttogrundfläche (BGF): Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks, gemessen an den äußeren Bauteilbegrenzungen.
- Konstruktionsgrundfläche (KGF): Fläche, die von aufgehenden Bauteilen (Wänden, Stützen) eingenommen wird.
- Nettoraumfläche (NRF): Die BGF abzüglich der Konstruktionsgrundfläche, also die tatsächlich nutzbare Fläche innerhalb der Wände. Sie gliedert sich weiter in Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).
- Bruttorauminhalt (BRI): Das umbaute Raumvolumen des Gebäudes.
Für Makler ist die DIN 277 wichtig, weil sie sich klar von der Wohnflächenverordnung (WoFlV) unterscheidet, die für die Berechnung der Wohnfläche bei Wohnraummietverhältnissen maßgeblich ist. Bei Gewerbeimmobilien und in der wertermittlungstechnischen Praxis (insbesondere im Sachwertverfahren) wird dagegen häufig auf die DIN 277 zurückgegriffen. Verwechslungen zwischen Wohnfläche nach WoFlV und Fläche nach DIN 277 führen in der Praxis häufig zu Missverständnissen bei Käufern und Mietern, da die Flächenwerte spürbar voneinander abweichen können.
Die Norm wurde 2016 grundlegend überarbeitet (DIN 277:2016-01); ältere Bestandsunterlagen können noch nach der Vorgängerfassung (DIN 277:2005 oder 1987) berechnet sein, was bei Vergleichen und Nachberechnungen zu berücksichtigen ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Büroobjekt wird mit einer Bruttogrundfläche von 1.200 m² nach DIN 277 vermarktet. Nach Abzug der Konstruktionsgrundfläche (Wände, Stützen: 150 m²) verbleibt eine Nettoraumfläche von 1.050 m², die sich in 900 m² Nutzungsfläche (Büros), 50 m² Technikfläche (Serverraum, Haustechnik) und 100 m² Verkehrsfläche (Flure, Treppenhäuser) aufteilt. Diese differenzierte Flächenangabe ist für gewerbliche Mietinteressenten oft entscheidungsrelevant.
Rechtsgrundlage
- DIN 277 – privatrechtliche technische Norm des DIN, keine gesetzliche Vorschrift, aber in Bewertungspraxis, Gewerbemietverträgen und Bauplanung als Standard etabliert.