Wohnflächenverordnung

Für Makler ist die WoFlV das wichtigste Regelwerk zur korrekten Flächenermittlung und damit Grundlage jeder seriösen Exposé-Erstellung:

• Anwendungsbereich: Formal gilt die WoFlV nur für öffentlich geförderten (preisgebundenen) Wohnraum. Da es jedoch keine allgemeinverbindliche Alternative gibt, wird sie von Gerichten, Gutachtern und der Immobilienbranche als Auslegungsmaßstab für alle Wohnflächenberechnungen herangezogen, auch bei freifinanzierten Miet- und Eigentumswohnungen.
• Berechnungsgrundsätze:
• Grundflächen von Räumen innerhalb der Wohnung werden vollständig angerechnet.
• Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m werden zu 100 % angerechnet.
• Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1 m und 2 m (z. B. unter Dachschrägen) werden nur zu 50 % angerechnet; Flächen unter 1 m Höhe gar nicht.
• Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten werden in der Regel nur zu 25 %, in Ausnahmefällen (z. B. hochwertige Ausstattung, besondere Lage) bis zu 50 % angerechnet.
• Nicht mitgerechnet werden Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen, auch wenn sie im Wohnungsverband liegen.
• Abgrenzung zur DIN 277: Die früher teils verwendete DIN 277 (Grundflächen von Bauwerken) unterscheidet sich methodisch, insbesondere bei der Anrechnung von Nebenflächen, und führt regelmäßig zu höheren Flächenwerten als die WoFlV. Makler sollten im Exposé stets angeben, nach welcher Methode die Fläche berechnet wurde.
• Praxisrelevanz: Fehler bei der Anwendung der WoFlV (z. B. volle Anrechnung von Dachschrägenflächen oder Balkonen) sind die häufigste Ursache für spätere Wohnflächenabweichungen und daraus resultierende Rechtsstreitigkeiten bei Miete und Verkauf.

Eine Dachgeschosswohnung hat einen Wohnraum mit Dachschräge: 15 m² Grundfläche mit voller Raumhöhe (2 m und mehr) und weitere 8 m² mit einer Höhe zwischen 1 und 2 m. Zusätzlich gehört ein 6 m² großer Balkon zur Wohnung. Nach der WoFlV werden angerechnet: 15 m² voll + 4 m² (50 % von 8 m²) + 1,5 m² (25 % von 6 m² Balkon) = 20,5 m² Wohnfläche.