Wohnflächenangabe

Die Wohnfläche wird in Deutschland meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet, die festlegt, welche Räume und Flächenanteile (z. B. Balkone nur zu einem Viertel bis zur Hälfte) zur Wohnfläche zählen. Daneben wird gelegentlich nach DIN 277 gerechnet, die eine großzügigere Flächenermittlung liefert – Verkäufer und Vermieter profitieren tendenziell von dieser Methode, während Käufer und Mieter meist die Berechnung nach WoFlV bevorzugen. Da beide Methoden zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können, sollte im Exposé und im Vertrag stets angegeben werden, nach welcher Methode die Fläche ermittelt wurde.

Rechtlich entfaltet die Wohnflächenangabe erhebliche Wirkung: Wird sie als Beschaffenheit vereinbart (etwa im Mietvertrag) und weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % nach unten ab, liegt nach ständiger Rechtsprechung ein erheblicher Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 133/03). Beim Immobilienkauf kann eine erheblich unrichtige Flächenangabe im Exposé oder Kaufvertrag – je nach Umständen – einen Sachmangel begründen oder eine Haftung des Verkäufers bzw. des Maklers wegen falscher Angaben auslösen (siehe Exposéhaftung). Wichtig für Makler: Eine im Exposé genannte Wohnfläche sollte stets als "circa"-Angabe gekennzeichnet und, wo möglich, durch eine belastbare Berechnung (z. B. aus Bauplänen) untermauert werden, um Haftungsrisiken zu minimieren.

Ein Makler übernimmt aus einem alten Grundriss eine Wohnflächenangabe von 95 m² für ein Exposé. Eine spätere Vermessung ergibt nur 82 m² – eine Abweichung von über 13 %. Der Käufer kann sich gegenüber dem Verkäufer auf einen Sachmangel berufen; der Makler riskiert zudem eine eigene Haftung, wenn er die Angabe ungeprüft übernommen hat, ohne auf deren Unsicherheit hinzuweisen.