Exposéhaftung
Auch: Haftung für Exposéangaben · Prospekthaftung des Maklers
Exposéhaftung bezeichnet die Haftung des Maklers (und ggf. des Verkäufers) für falsche, unvollständige oder irreführende Angaben in einem Immobilienexposé, wenn ein Interessent im Vertrauen auf diese Angaben einen wirtschaftlichen Nachteil erleidet.
Ausführliche Erklärung
Das Exposé ist regelmäßig die erste und oft entscheidende Informationsquelle für Kaufinteressenten. Enthält es falsche Angaben – etwa zur Wohnfläche, zum Baujahr, zu Modernisierungen, zur Vermietbarkeit oder zum energetischen Zustand –, kann dies zu Schadensersatzansprüchen führen, selbst wenn noch kein Vertrag zustande gekommen ist.
Rechtliche Grundlage ist vor allem das Institut der culpa in contrahendo (c.i.c.) nach § 311 Abs. 2 BGB: Bereits mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen bzw. der Anbahnung eines Vertrags entsteht ein Schuldverhältnis mit Schutz- und Aufklärungspflichten (§ 241 Abs. 2 BGB). Verletzt der Makler diese Pflichten schuldhaft durch unrichtige Exposéangaben, haftet er nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz – etwa für Vertrauensschäden wie vergebliche Anfahrts- oder Gutachterkosten, in gravierenden Fällen auch für den entgangenen Vorteil eines besseren Geschäfts.
Zusätzlich kann eine unrichtige Exposéangabe eine irreführende geschäftliche Handlung im Sinne des § 5 UWG darstellen, wenn sie geeignet ist, den Interessenten zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er sonst nicht getroffen hätte – dies eröffnet zusätzlich wettbewerbsrechtliche Ansprüche (z. B. durch Mitbewerber oder Verbraucherschutzverbände).
Für Makler bedeutet das in der Praxis: Angaben, die nicht selbst geprüft werden können (z. B. Wohnfläche, Baujahr, energetische Kennwerte), sollten stets als Angaben "laut Eigentümer" oder "ohne Gewähr" gekennzeichnet werden. Wer erkennbar falsche oder ungeprüfte Informationen ungeprüft übernimmt und weiterverbreitet, kann sich der eigenen Haftung nicht ohne Weiteres entziehen, wenn ein sorgfältiger Makler die Unrichtigkeit hätte erkennen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler übernimmt vom Verkäufer die Angabe "Vollvermietet, Mieteinnahmen 24.000 Euro/Jahr" ungeprüft ins Exposé. Tatsächlich steht eine von drei Wohnungen seit Monaten leer. Ein Käufer, der aufgrund der Renditeangabe kauft, kann gegenüber dem Makler Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn diesem die Unrichtigkeit hätte auffallen müssen oder er die Angabe ohne Prüfung als gesichert dargestellt hat.
Rechtsgrundlage
- § 311 Abs. 2 BGB – Vorvertragliches Schuldverhältnis (culpa in contrahendo) bereits mit Vertragsanbahnung.
- § 280 Abs. 1 BGB – Schadensersatz bei Pflichtverletzung.
- § 5 UWG – Irreführende geschäftliche Handlungen, einschlägig bei täuschenden Exposéangaben.