Culpa in contrahendo
Auch: c.i.c. · Verschulden bei Vertragsschluss · Vorvertragliches Verschulden
Culpa in contrahendo (c.i.c.) bezeichnet die Haftung für ein schuldhaftes Fehlverhalten während der Vertragsanbahnung – also bereits vor dem eigentlichen Vertragsabschluss. Sie ist in § 311 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB gesetzlich verankert.
Ausführliche Erklärung
Schon bevor ein Kauf- oder Maklervertrag unterschrieben ist, entsteht zwischen den Beteiligten ein besonderes Vertrauensverhältnis, sobald sie in Vertragsverhandlungen eintreten oder einen Vertrag anbahnen. § 311 Abs. 2 BGB nennt hierfür drei Tatbestände: die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, die Vertragsanbahnung mit gegenseitiger Einwirkungsmöglichkeit auf Rechte und Interessen des anderen, sowie ähnliche geschäftliche Kontakte. Mit diesem vorvertraglichen Schuldverhältnis gehen Rücksichtnahme- und Aufklärungspflichten nach § 241 Abs. 2 BGB einher.
In der Immobilienpraxis ist die culpa in contrahendo die zentrale Anspruchsgrundlage für Fälle, in denen noch kein wirksamer Kauf- oder Maklervertrag zustande gekommen ist, aber bereits ein Schaden entstanden ist – etwa durch:
- unrichtige oder verschwiegene Angaben zum Objekt während der Besichtigung oder im Exposé,
- den grundlosen Abbruch fortgeschrittener Vertragsverhandlungen, obwohl beim anderen Teil begründetes Vertrauen auf den Vertragsschluss geweckt wurde,
- die Verletzung von Aufklärungspflichten über bekannte, aber nicht offensichtliche Mängel.
Rechtsfolge einer Pflichtverletzung ist ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB, in der Regel gerichtet auf das negative Interesse: Der Geschädigte ist so zu stellen, als hätte er nie auf den Vertragsschluss vertraut (Ersatz von Vertrauensschäden wie Reise-, Gutachter- oder Beratungskosten), nicht auf Erfüllung des (nie zustande gekommenen) Vertrags. Auch nach dem notariellen Immobilienkaufvertrag bleibt c.i.c. relevant für Pflichtverletzungen aus der Zeit davor, etwa bei arglistig verschwiegenen Mängeln während der Besichtigungsphase.
Beispiel aus der Praxis
Ein Verkäufer lässt einen Kaufinteressenten mehrfach das Haus besichtigen, verhandelt bereits über Übergabetermin und Inventar und signalisiert verbindlich seine Verkaufsabsicht. Kurz vor dem Notartermin bricht er die Verhandlungen ohne triftigen Grund ab und verkauft an einen Dritten. Der enttäuschte Interessent kann seine bereits entstandenen Kosten (z. B. für ein selbst beauftragtes Gutachten) über culpa in contrahendo ersetzt verlangen, nicht aber die Übereignung der Immobilie erzwingen.
Rechtsgrundlage
- § 311 Abs. 2 BGB – Entstehung eines vorvertraglichen Schuldverhältnisses durch Vertragsverhandlungen oder Vertragsanbahnung.
- § 241 Abs. 2 BGB – Pflicht zur Rücksichtnahme auf Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils.
- § 280 Abs. 1 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung.