Sorgfaltspflicht (Makler)
Auch: Sorgfaltspflichten des Maklers · Maklersorgfalt
Die Sorgfaltspflicht des Maklers verpflichtet ihn, seine Vermittlungs- und Nachweistätigkeit gewissenhaft, wahrheitsgemäß und unter angemessener Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien auszuüben – auch wenn er vertraglich meist nur eine Seite beauftragt hat.
Ausführliche Erklärung
Anders als etwa der Rechtsanwalt oder Steuerberater unterliegt der Makler keiner eigenständigen, umfassend kodifizierten Berufsordnung mit einem gesonderten Katalog von Sorgfaltspflichten. Seine Pflichten ergeben sich vielmehr aus dem allgemeinen Schuldrecht: Mit Abschluss des Maklervertrags entsteht ein Schuldverhältnis, das ihn nach § 241 Abs. 2 BGB zur Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des Auftraggebers verpflichtet, konkretisiert durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Bereits während der Vertragsanbahnung (culpa in contrahendo, § 311 Abs. 2 BGB) gelten vergleichbare Schutzpflichten auch gegenüber der Gegenseite, etwa dem Kaufinteressenten.
In der Praxis konkretisiert sich die Sorgfaltspflicht des Maklers unter anderem in folgenden Pflichtenkreisen:
- Wahrheitspflicht: keine unrichtigen oder ungeprüften Angaben zum Objekt weitergeben (siehe Exposéhaftung).
- Aufklärungspflicht: bekannte, für die Kaufentscheidung wesentliche Umstände (z. B. bekannte Mängel, rechtliche Belastungen) offenlegen, soweit dies zumutbar und zulässig ist.
- Neutralitätspflicht: bei Tätigkeit für beide Seiten (Doppeltätigkeit) beide Interessen gleichermaßen wahren und wirtschaftliche Verflechtungen offenlegen (siehe Eigengeschäft).
- Prüfungspflicht: zumutbare Nachforschungen anstellen, etwa Grundbucheinsicht oder Plausibilitätsprüfung von Angaben des Auftraggebers, bevor Informationen an Dritte weitergegeben werden.
Verletzt der Makler diese Sorgfaltspflichten schuldhaft, haftet er nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz gegenüber dem geschädigten Vertragspartner. Zudem kann eine grobe oder wiederholte Pflichtverletzung gewerberechtliche Konsequenzen haben, weil sie Zweifel an der für die Erlaubnis nach § 34c GewO erforderlichen Zuverlässigkeit begründen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler erhält vom Verkäufer die Auskunft, das Dach sei "vor drei Jahren komplett saniert" worden. Ohne diese Angabe zu hinterfragen, übernimmt er sie ungeprüft ins Exposé, obwohl ihm bei der Besichtigung deutliche Feuchtigkeitsflecken im Dachgeschoss auffallen. Verletzt er dadurch seine Sorgfaltspflicht und entsteht dem Käufer ein Schaden, kann er hierfür haftbar gemacht werden.
Rechtsgrundlage
- § 242 BGB – Grundsatz von Treu und Glauben als Basis der Sorgfalts- und Loyalitätspflichten.
- § 241 Abs. 2 BGB – Pflicht zur Rücksichtnahme auf Rechte und Interessen des Vertragspartners.
- § 280 Abs. 1 BGB – Schadensersatz bei schuldhafter Pflichtverletzung.