Sortimentsbindung
Auch: Sortimentsklausel · Warensortimentsbindung
Die Sortimentsbindung ist eine Vertragsklausel in gewerblichen Mietverträgen – häufig in Einkaufszentren und Fachmarktlagen –, mit der sich der Mieter verpflichtet, ausschließlich ein bestimmtes, vertraglich definiertes Warensortiment oder eine bestimmte Branche zu betreiben und dieses nicht eigenmächtig zu verändern.
Ausführliche Erklärung
Vermieter von Einkaufszentren, Fachmarktzentren und größeren Gewerbeobjekten nutzen die Sortimentsbindung, um die geplante Branchen- und Mietermischung im Objekt langfristig zu steuern und Doppelbesetzungen mit demselben Warenangebot zu vermeiden. Der Mieter darf sein Sortiment dann nicht ohne Zustimmung des Vermieters ändern oder erweitern, selbst wenn sich Kundennachfrage oder Marktlage verschieben. Häufig wird die Sortimentsbindung mit einer Betriebspflicht kombiniert, die den Mieter zusätzlich zwingt, die Mieträume während der Öffnungszeiten des Zentrums tatsächlich zu betreiben.
Diese Kombination ist rechtlich sensibel: Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass eine formularmäßige Betriebspflicht mit strenger Sortimentsbindung den Mieter nach § 307 BGB unangemessen benachteiligen und damit unwirksam sein kann, wenn der Vermieter gleichzeitig den Konkurrenzschutz ausschließt – der Mieter wäre dann gezwungen, ein starres Sortiment fortzuführen, ohne sich gegen neu angesiedelte Konkurrenz im selben Sortimentsbereich wehren zu können. Wirksam ist eine Sortimentsbindung dagegen in der Regel, wenn sie hinreichend flexibel formuliert ist (z. B. Kernsortiment mit Anpassungsspielraum) oder wenn dem Mieter im Gegenzug ein wirksamer Konkurrenzschutz eingeräumt wird. Für Makler ist die Klausel bei der Vermittlung von Gewerbeflächen in Zentren relevant, weil sie die spätere Nachvermietbarkeit und Flexibilität des Mieters unmittelbar beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Textileinzelhändler mietet eine Fläche in einem Einkaufszentrum. Der Mietvertrag verpflichtet ihn per Sortimentsbindung, ausschließlich Damen- und Herrenoberbekleidung anzubieten. Möchte er später zusätzlich Schuhe verkaufen, benötigt er die Zustimmung des Vermieters – verweigert dieser sie grundlos trotz gleichzeitigem Ausschluss des Konkurrenzschutzes, kann die Klausel im Einzelfall unwirksam sein.
Rechtsgrundlage
- § 307 BGB – AGB-Inhaltskontrolle; Grenze für die Kombination aus Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Ausschluss des Konkurrenzschutzes in Formularmietverträgen.
- Keine spezialgesetzliche Regelung der Sortimentsbindung selbst; sie beruht auf vertraglicher Gestaltungsfreiheit und wird durch die Rechtsprechung zur AGB-Kontrolle begrenzt.