Mietvertrag (Gewerbe)
Auch: Gewerberaummietvertrag · Gewerbemietvertrag
Der Gewerbemietvertrag regelt die entgeltliche Überlassung von Räumen oder Flächen zur gewerblichen, freiberuflichen oder sonstigen nicht-wohnwirtschaftlichen Nutzung. Im Unterschied zur Wohnraummiete gilt hier weitgehend Vertragsfreiheit statt zwingendem Mieterschutzrecht.
Ausführliche Erklärung
Während die Wohnraummiete durch zahlreiche zwingende Schutzvorschriften zugunsten des Mieters geprägt ist (etwa Kündigungsschutz, Mietpreisbremse), gilt für die Gewerberaummiete überwiegend das Prinzip der Vertragsfreiheit: Mietdauer, Kündigungsfristen, Staffel- oder Indexmiete, Instandhaltungspflichten und viele weitere Punkte können die Vertragsparteien weitgehend frei vereinbaren. Über § 578 BGB werden bestimmte Vorschriften der Wohnraummiete – insbesondere zur Vertragsform – auf die Miete von Grundstücken und gewerblichen Räumen entsprechend angewendet.
Eine wichtige aktuelle Änderung betrifft die Formvorschrift: Durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz gilt seit dem 1. Januar 2025 (mit einer Übergangsfrist für Bestandsverträge bis Ende 2025) für Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nur noch die Textform nach § 126b BGB anstelle der früheren Schriftform. Textform bedeutet, dass die Erklärung lesbar auf einem dauerhaften Datenträger festgehalten wird – etwa per E-Mail oder PDF-Dokument –, ohne dass eine eigenhändige Unterschrift erforderlich ist. Wird die Textform bei längerfristigen Verträgen nicht eingehalten, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, sondern dazu, dass er als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und damit vorzeitig ordentlich gekündigt werden kann.
Typische Regelungsinhalte eines Gewerbemietvertrags sind neben Mietzins und Nebenkosten die zulässige Nutzungsart (Sortimentsbindung bei Einzelhandel), Konkurrenzschutzklauseln, Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturpflichten, Options- und Verlängerungsrechte sowie Regelungen zu Untervermietung und Rückbauverpflichtungen bei Vertragsende. Da der gesetzliche Kündigungsschutz weitgehend fehlt, kommt der sorgfältigen vertraglichen Ausgestaltung – insbesondere zu Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und Anpassungsmechanismen (Staffel- oder Indexmiete) – besondere Bedeutung zu.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einzelhändler mietet Ladenflächen in einem Geschäftshaus für zehn Jahre mit fest vereinbarter Indexmiete und zweimaliger Verlängerungsoption von je fünf Jahren. Der Vertrag wird 2026 in Textform per E-Mail mit angehängtem PDF-Dokument geschlossen – eine eigenhändige Unterschrift auf Papier ist dafür nicht mehr erforderlich.
Rechtsgrundlage
- § 578 BGB – Erstreckt bestimmte Wohnraummietvorschriften, insbesondere zur Vertragsform, auf die Miete von Grundstücken und Gewerberäumen.
- § 550 BGB – Regelt die Rechtsfolge bei Nichteinhaltung der vorgeschriebenen Form (Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen).
- § 126b BGB – Definiert die seit 2025 maßgebliche Textform.