Exposévereinbarung
Auch: Provisionshinweis im Exposé · Maklervertrag durch Exposé
Als Exposévereinbarung wird der Vorgang bezeichnet, bei dem ein Maklervertrag konkludent dadurch zustande kommt, dass ein Interessent ein Exposé mit klar erkennbarem Provisionsverlangen anfordert und der Makler es ihm daraufhin übermittelt. Der Empfänger erklärt damit sein Einverständnis mit der ausgewiesenen Provisionspflicht, ohne dass ein gesonderter Vertrag unterzeichnet werden muss.
Ausführliche Erklärung
Nach ständiger Rechtsprechung liegt in der Übermittlung eines Exposés mit unmissverständlichem Provisionsverlangen ein Angebot des Maklers auf Abschluss eines Maklervertrags. Fordert ein Interessent das Exposé an (etwa per E-Mail oder über ein Kontaktformular) und erhält er es mit eindeutig ausgewiesener Provisionsangabe zurück, wird darin regelmäßig die stillschweigende Annahme dieses Angebots gesehen – ein Maklervertrag nach § 652 BGB ist damit wirksam geschlossen, bevor überhaupt eine Besichtigung stattgefunden hat.
Entscheidend für die Wirksamkeit ist die Eindeutigkeit des Provisionsverlangens: Vage Formulierungen wie „Provision nach Vereinbarung" oder unauffällig platzierte Hinweise genügen nach der Rechtsprechung nicht, um ein bindendes Angebot zu begründen. Der Makler muss die Provisionshöhe bzw. -pflicht klar und auffällig kommunizieren, damit der Interessent die Tragweite seiner Anfrage erkennen kann.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt zusätzlich die Textformpflicht des § 656a BGB: Maklerverträge, die den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand haben, bedürfen der Textform (§ 126b BGB) – eine E-Mail mit entsprechendem Exposé und Provisionshinweis erfüllt diese Anforderung, ein rein mündliches oder implizites Zustandekommen genügt seither nicht mehr. Ohne Einhaltung der Textform ist der Maklervertrag formnichtig, und ein Provisionsanspruch entfällt.
Für Makler ist die saubere Dokumentation der Exposévereinbarung wichtig, um den Provisionsanspruch später beweisen zu können: Anfrage, übersandtes Exposé und darin enthaltener Provisionshinweis sollten nachvollziehbar archiviert werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent fordert über ein Immobilienportal das Exposé einer Eigentumswohnung an. Der Makler versendet das Exposé per E-Mail; im Dokument ist deutlich hervorgehoben, dass bei Zustandekommen eines Kaufvertrags eine Käuferprovision von 3,57 % anfällt. Mit Erhalt und weiterer Nutzung des Exposés (z. B. Vereinbarung eines Besichtigungstermins) ist ein Maklervertrag zustande gekommen, und der Makler kann bei erfolgreicher Vermittlung die ausgewiesene Provision verlangen.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundnorm des Maklervertrags; Provisionsanspruch bei Nachweis oder Vermittlung eines Vertragsabschlusses.
- § 656a BGB – Textformerfordernis für Maklerverträge über den Nachweis oder die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser (seit 23.12.2020).