Wohnflächenberechnung nach WoFlV

Die WoFlV trat 2004 in Kraft und löste im preisgebundenen Wohnungsbau die entsprechenden Regelungen der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ab. Auch wenn sie formal nur für öffentlich geförderten Wohnraum verbindlich ist, hat sie sich als allgemeiner Marktstandard bei Vermietung, Verkauf und Bewertung durchgesetzt und wird von Gutachtern, Banken und Maklern regelmäßig angewendet.

Kernregeln der WoFlV, die jeder Makler kennen sollte:

• Volle Anrechnung (100 %): Wohnräume mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 Metern werden vollständig angerechnet.
• Hälftige Anrechnung (50 %): Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe zwischen 1,00 und 2,00 Metern (z. B. Dachschrägen) werden zur Hälfte angerechnet; unter 1,00 Meter Höhe erfolgt gar keine Anrechnung.
• Balkone, Terrassen, Loggien: Werden in der Regel zu 25 %, bei besonders hochwertiger Ausführung oder Lage max. zu 50 % angerechnet.
• Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder: Anrechnung zu 50 %.
• Nicht anrechenbar: Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen und Trockenräume zählen nicht zur Wohnfläche, selbst wenn sie beheizt und ausgebaut sind.
• Nischen und Vorsprünge: Nischen, die nicht bis zum Fußboden reichen, sowie Tür- und Fensternischen unter bestimmten Maßen bleiben unberücksichtigt bzw. werden gesondert behandelt.

Praxisrelevanz für den Makler:

• Haftungsrisiko bei Falschangaben: Weicht die tatsächliche von der im Exposé/Mietvertrag angegebenen Wohnfläche erheblich ab (Rechtsprechung: ab ca. 10 % Abweichung als "erheblich"), können Käufer oder Mieter Ansprüche geltend machen (Minderung, Schadensersatz). Der Makler sollte daher stets prüfen, nach welchem Standard (WoFlV, DIN 277, freie Schätzung) eine angegebene Fläche berechnet wurde.
• Abgrenzung zur DIN 277: Die DIN 277 regelt die Grundflächenermittlung im Hochbau allgemein (Brutto-Grundfläche, Nettoraumfläche) und wird vor allem bei Gewerbeimmobilien verwendet – sie führt zu anderen (meist höheren) Flächenwerten als die WoFlV.
• Bedeutung für die Wertermittlung: Die korrekt berechnete Wohnfläche ist Grundlage für Vergleichswert- und Ertragswertverfahren (Euro pro Quadratmeter) sowie für die Kaltmiete pro Quadratmeter.

Eine Dachgeschosswohnung hat einen Wohnraum mit voller Deckenhöhe (30 m², 100 % anrechenbar) sowie einen Bereich unter der Dachschräge mit einer lichten Höhe zwischen 1,00 und 2,00 Metern (10 m², zu 50 % anrechenbar = 5 m²) und einen Abstellraum mit weniger als 1,00 Meter Höhe (nicht anrechenbar). Zusätzlich gehört ein 8 m² großer Balkon dazu, der zu 25 % angerechnet wird (2 m²). Die Gesamtwohnfläche nach WoFlV beträgt somit 30 + 5 + 2 = 37 m².