Finanzierungslücke
Auch: Finanzierungsdefizit
Eine Finanzierungslücke entsteht, wenn der für Kaufpreis und Nebenkosten benötigte Betrag höher ist als das, was durch Eigenkapital und zugesagten Bankkredit tatsächlich gedeckt ist. Sie muss geschlossen werden, damit der Kauf zustande kommen kann.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die frühzeitige Erkennung einer Finanzierungslücke entscheidend, um das Scheitern eines Kaufvertrags zu verhindern:
- Typische Ursachen: ein von der Bank niedriger als der Kaufpreis eingeschätzter Beleihungswert, unterschätzte Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und ggf. Maklerkosten), gestiegene Zinsen zwischen erster Kalkulation und Finanzierungszusage, oder eine im Bewerbungsprozess niedriger als erwartet ausgefallene Kreditzusage.
- Größenordnung: Finanzierungslücken bewegen sich in der Praxis häufig im Bereich von wenigen Prozent bis zu einem niedrigen fünfstelligen Betrag, können bei stark abweichenden Wertgutachten aber auch deutlich höher ausfallen.
- Schließungsmöglichkeiten: zusätzliches Eigenkapital (Familiendarlehen, vorzeitige Auszahlung von Bausparverträgen), Elternbürgschaft zur Verbesserung der Kreditwürdigkeit, Einbindung eines zweiten Finanzierungspartners für einen ergänzenden Kredit, Nachverhandlung des Kaufpreises mit dem Verkäufer, oder im Ausnahmefall Verzicht auf einzelne Ausstattungswünsche bzw. Reduzierung des Kaufobjekts.
- Praxisrelevanz für Makler: Wird eine Finanzierungslücke erst kurz vor dem Notartermin bekannt, gerät der gesamte Kaufprozess unter Zeitdruck. Der Makler sollte daher schon in der Budgetberatung realistische Puffer einplanen und Käufer für mögliche Wertabschläge durch die Bank sensibilisieren.
- Abgrenzung zur Finanzierungsengpassberatung: Die Finanzierungslücke ist das konkrete Problem (die fehlende Summe), die Finanzierungsengpassberatung die Beratungsleistung zur Lösung dieses Problems.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer plant den Erwerb einer Wohnung für 350.000 Euro. Das Bankgutachten bewertet die Immobilie jedoch nur mit 330.000 Euro, wodurch eine Finanzierungslücke von 20.000 Euro entsteht. Diese wird durch ein zusätzliches Familiendarlehen der Eltern geschlossen.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Relevant können vertragliche Finanzierungsvorbehalte im notariellen Kaufvertrag sein, die ein Rücktrittsrecht bei Nichtfinanzierung vorsehen.