Baurecht

Das Baurecht in Deutschland lässt sich in zwei große Bereiche einteilen. Das öffentliche Baurecht regelt das Verhältnis zwischen Bauherrn und Staat und umfasst wiederum zwei Teilgebiete: das Bauplanungsrecht (im Wesentlichen das Baugesetzbuch – BauGB – und die Baunutzungsverordnung – BauNVO), das bestimmt, ob und in welcher Art ein Grundstück bebaut werden darf (Bauleitplanung, Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, Zulässigkeit im Innen- und Außenbereich), und das Bauordnungsrecht (die Landesbauordnungen der 16 Bundesländer), das die konkrete bautechnische und gestalterische Ausführung regelt (Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze, Standsicherheit) sowie das Baugenehmigungsverfahren.

Das private Baurecht (auch Bauvertragsrecht genannt) regelt demgegenüber die vertraglichen Beziehungen zwischen den am Bau Beteiligten – etwa zwischen Bauherrn und Architekten, Bauunternehmern oder Handwerkern. Es beruht im Wesentlichen auf dem Werkvertragsrecht des BGB, ergänzt um die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sowie die seit 2018 im BGB verankerten Regelungen zum Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag. Für Makler und Bauträger ist die Kenntnis beider Bereiche wesentlich, weil sich öffentlich-rechtliche Zulässigkeit (darf hier gebaut werden?) und privatrechtliche Vertragsgestaltung (wer haftet wofür?) ergänzen, aber unabhängig voneinander zu prüfen sind.

Ein Bauherr möchte ein Einfamilienhaus errichten. Öffentlich-rechtlich muss er zunächst prüfen, ob sein Grundstück nach dem Bebauungsplan bebaubar ist und eine Baugenehmigung erhält (öffentliches Baurecht). Parallel schließt er mit einem Bauunternehmer einen Bauvertrag nach den Regeln des privaten Baurechts, der Leistungsumfang, Vergütung und Gewährleistung regelt.