Beschlussklage
Auch: Anfechtungsklage WEG · Nichtigkeitsklage WEG
Die Beschlussklage ist die gerichtliche Klage eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mit der ein Beschluss der Eigentümerversammlung wegen formeller oder inhaltlicher Fehler für ungültig erklärt (Anfechtungsklage) oder dessen Nichtigkeit festgestellt wird (Nichtigkeitsklage).
Ausführliche Erklärung
§ 44 WEG unterscheidet im Kern zwei Arten von Beschlussklagen: Die Anfechtungsklage richtet sich gegen Beschlüsse, die zwar wirksam zustande gekommen, aber fehlerhaft sind – etwa wegen Verfahrensfehlern bei der Einberufung, Ermessensfehlern oder fehlender Beschlusskompetenz im Einzelfall. Die Nichtigkeitsklage betrifft demgegenüber Beschlüsse, die von vornherein nichtig sind, weil der Gemeinschaft für den Gegenstand überhaupt keine Beschlusskompetenz zusteht oder ein besonders schwerer Rechtsverstoß vorliegt. Klagegegner ist seit der WEG-Reform 2020 stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter.
Für die Anfechtungsklage gelten nach § 45 WEG strenge, nicht verlängerbare Fristen: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingereicht werden; die Klagebegründung muss innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung nachgereicht werden. Beide Fristen laufen unabhängig voneinander und können nicht verlängert werden. Versäumt ein Eigentümer die Monatsfrist, wird der angefochtene Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er inhaltlich fehlerhaft gewesen wäre. Für die Nichtigkeitsklage gelten diese kurzen Fristen dagegen nicht, da nichtige Beschlüsse grundsätzlich zeitlich unbegrenzt angegriffen werden können.
Für Makler und Verwalter ist die Kenntnis dieser Fristen wichtig, weil sie die Rechtssicherheit von Beschlüssen – etwa zu Sanierungsmaßnahmen, Sonderumlagen oder Hausordnung – innerhalb kurzer Zeit herstellt oder in Frage stellt und damit auch die Vermarktbarkeit einer Eigentumswohnung beeinflussen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer ist mit dem in der Versammlung gefassten Beschluss zur Sanierung des Treppenhauses nicht einverstanden, da er formelle Mängel bei der Einladung zur Versammlung vermutet. Er muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung einreichen und die Begründung spätestens einen Monat später, also innerhalb von zwei Monaten nach dem Beschluss, nachreichen.