Vereinbarung (WEG)
Auch: Eigentümervereinbarung · Vereinbarung nach § 10 WEG
Eine Vereinbarung im Sinne des Wohnungseigentumsrechts ist eine Regelung, mit der alle Wohnungseigentümer einstimmig ihr Rechtsverhältnis untereinander abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen des WEG gestalten. Sie unterscheidet sich vom Mehrheitsbeschluss dadurch, dass grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher Eigentümer erforderlich ist.
Ausführliche Erklärung
§ 10 WEG bildet die zentrale Norm für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft. Er erlaubt es den Eigentümern, von den gesetzlichen Regelungen des WEG abweichende Vereinbarungen zu treffen, soweit das Gesetz dies nicht ausdrücklich ausschließt. Praktisch bedeutsame Vereinbarungen sind etwa die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, abweichende Kostenverteilungsschlüssel oder besondere Nutzungsregelungen (z. B. Sondernutzungsrechte).
Die zentrale Abgrenzung betrifft die Beschlusskompetenz: Themen, für die das Gesetz keine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung vorsieht, können nur durch eine einstimmige Vereinbarung aller Eigentümer geregelt werden – ein Mehrheitsbeschluss wäre insoweit nichtig. Umgekehrt können die Eigentümer viele Fragen, für die das Gesetz eine Beschlusskompetenz einräumt, auch durch einfachen Mehrheitsbeschluss regeln, ohne dass es einer Vereinbarung bedarf.
Bedeutsam für die Praxis ist zudem die Bindungswirkung gegenüber Rechtsnachfolgern: Vereinbarungen, die das Rechtsverhältnis der Eigentümer ergänzend oder abweichend vom Gesetz regeln, binden einen Sondernachfolger (z. B. Käufer einer Wohnung) nur dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Beschlüsse hingegen wirken grundsätzlich auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Rechtsnachfolgern. Für Makler ist dies bei Verkäufen relevant: Käufer sollten vor Erwerb prüfen, welche Vereinbarungen im Grundbuch (Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) eingetragen sind, da diese sie unmittelbar binden.
Zudem eröffnet § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG jedem Eigentümer die Möglichkeit, eine Anpassung einer bestehenden Vereinbarung zu verlangen, wenn das Festhalten daran aufgrund veränderter Umstände unter Abwägung aller Interessen unbillig erscheint.
Beispiel aus der Praxis
In der Teilungserklärung einer WEG ist als Vereinbarung festgelegt, dass abweichend von der gesetzlichen Regel die Kosten der Fassadensanierung nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern zu gleichen Teilen auf alle Einheiten umgelegt werden. Diese Vereinbarung ist im Grundbuch eingetragen und bindet daher auch einen späteren Käufer einer Wohnung, selbst wenn dieser die Teilungserklärung vor dem Kauf nicht im Detail gelesen hat.
Rechtsgrundlage
- § 10 WEG – Grundnorm für Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, deren Abgrenzung zum Beschluss sowie die Bindungswirkung gegenüber Rechtsnachfolgern bei Grundbucheintragung.