Verwalter (WEG)
Auch: WEG-Verwalter · Hausverwalter der Eigentümergemeinschaft
"Verwalter" ist der Oberbegriff für die Person oder Gesellschaft, die im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) deren laufende Geschäfte führt, Beschlüsse umsetzt und die Gemeinschaft nach außen vertritt. Je nach Bestellungsanlass unterscheidet man mehrere Erscheinungsformen.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist der Begriff "Verwalter" der Sammelbegriff, unter dem verschiedene konkrete Konstellationen zusammengefasst werden:
- WEG-Verwalter: Der reguläre, von der Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellte Verwalter (§ 26 WEG), der die laufende Verwaltung übernimmt – von der Umsetzung von Beschlüssen über die Erstellung des Wirtschaftsplans bis zur Kommunikation mit Eigentümern und Dienstleistern.
- Erstverwalter: Der bereits vom teilenden Eigentümer (Bauträger) für die Zeit nach der Aufteilung bestellte Verwalter, meist bis zur ersten regulären Bestellung durch die Eigentümerversammlung.
- Notverwalter: Ein gerichtlich bestellter Verwalter für Fälle, in denen die Gemeinschaft keinen Verwalter bestellt hat und eine Verwaltung dringend erforderlich ist.
- Vertretungsmacht: Seit der WEG-Reform 2020 vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b WEG grundsätzlich unbeschränkt gegenüber Dritten und im Rechtsverkehr, auch wenn im Innenverhältnis Beschränkungen bestehen können.
- Zertifizierung: Für die meisten Bestellungen ist seit Dezember 2023 der Nachweis der Verwalterzertifizierung nach § 26a WEG erforderlich, um Sachkunde und Qualifikation sicherzustellen.
Für den Makler ist die genaue Art des Verwalters relevant, weil sie Auskunft über Kontinuität und Rechtssicherheit der Objektverwaltung gibt – etwa bei der Prüfung von Verwaltungsunterlagen im Rahmen einer Objektübernahme.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung stellt der Makler fest, dass die Gemeinschaft aktuell keinen ordentlich bestellten Verwalter hat, sondern seit Monaten von einem gerichtlich eingesetzten Notverwalter betreut wird. Er weist die Käufer darauf hin, dass zeitnah eine reguläre Verwalterbestellung ansteht, deren Ausgang Einfluss auf die künftige Verwaltungsqualität haben kann.