Verwalterbestellung
Auch: Bestellung des Verwalters
Die Verwalterbestellung ist der Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümerversammlung eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter der Gemeinschaft beruft. Sie begründet die Organstellung des Verwalters, ist rechtlich aber von dem separat abzuschließenden Verwaltervertrag zu unterscheiden.
Ausführliche Erklärung
Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch Beschluss mit einfacher Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 WEG). Für Makler und Beiräte sind folgende Punkte praxisrelevant:
- Höchstdauer: Die Bestellung darf für höchstens fünf Jahre erfolgen; bei der erstmaligen Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum (z. B. direkt nach Aufteilung eines Gebäudes) ist die Höchstdauer auf drei Jahre begrenzt (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine Wiederbestellung ist jederzeit möglich, auch mehrfach.
- Trennungsprinzip: Bestellung (Organstellung, "Amt") und Verwaltervertrag (schuldrechtliches Dienst-/Geschäftsbesorgungsverhältnis, "Vertrag") sind rechtlich getrennt zu betrachten. Die Bestellung kann enden, ohne dass automatisch der Vertrag endet, und umgekehrt – in der Praxis werden aber meist beide gleichzeitig beschlossen bzw. beendet.
- Anspruch auf zertifizierten Verwalter: Seit 1. Dezember 2023 haben Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG grundsätzlich Anspruch darauf, dass nur ein nach § 26a WEG zertifizierter Verwalter bestellt wird (mit Ausnahmen, z. B. kleine Gemeinschaften mit Verwalter als Miteigentümer). Die Übergangsfrist für Bestandsverwalter endete am 1. Juni 2024.
- Beschlussmehrheit: Grundsätzlich genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Versammlung; besondere Mehrheiten sind gesetzlich nicht vorgeschrieben, können aber durch Vereinbarung verlangt werden.
- Anfechtbarkeit: Eine Bestellung kann angefochten werden, wenn der Verwalter offensichtlich ungeeignet ist oder das Auswahlverfahren fehlerhaft war (z. B. keine Vergleichsangebote trotz Aufforderung, unzureichende Information der Eigentümer).
Für den Makler ist die Verwalterbestellung relevant, wenn er beim Verkauf einer Eigentumswohnung prüft, wie lange die aktuelle Bestellung noch läuft und ob demnächst ein Verwalterwechsel ansteht – dies kann für Käufer ein Kriterium sein, insbesondere bei Unzufriedenheit mit der bisherigen Verwaltung.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerversammlung beschließt mit 22 von 30 abgegebenen Stimmen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters für die Dauer von fünf Jahren ab dem 1. Januar. Parallel wird in einem eigenen Tagesordnungspunkt der Verwaltervertrag mit Vergütung und Kündigungsfristen beschlossen.
Rechtsgrundlage
- § 26 WEG – Regelt die Bestellung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss, Höchstdauer und Wiederbestellung.
- § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG – Anspruch der Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter.
- § 26a WEG – Anforderungen an die Zertifizierung des Verwalters.