Abberufung des Verwalters
Auch: Verwalterabberufung
Die Abberufung ist die Beendigung des Verwalteramts durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer den Verwalter jederzeit mit einfacher Stimmenmehrheit abberufen – ein wichtiger Grund ist dafür nicht mehr erforderlich.
Ausführliche Erklärung
Vor der WEG-Reform 2020 war die Abberufung eines auf mehrere Jahre bestellten Verwalters nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich (z. B. grobe Pflichtverletzung). Seit dem 1. Dezember 2020 gilt § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, die Eigentümer können ihn also auch grundlos mit einfacher Mehrheit abwählen. Dies stärkt die Position der Eigentümergemeinschaft erheblich gegenüber schlecht arbeitenden Verwaltungen.
Für die Praxis wichtig ist die Trennung von zwei Rechtsebenen:
- Organschaftliche Ebene (Bestellung/Abberufung): Der Beschluss über die Abberufung wirkt sofort und beendet die Vertretungsmacht des Verwalters als Organ der Gemeinschaft.
- Schuldrechtliche Ebene (Verwaltervertrag): Der zugrunde liegende Vertrag endet nicht automatisch mit der Abberufung. § 26 Abs. 3 WEG erlaubt eine vertragliche Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten nach Abberufung, damit eine geordnete Übergabe möglich ist. Ohne vertragliche Regelung bleibt eine Vergütungspflicht bis zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin bestehen.
Für Makler und Beiratsmitglieder ist relevant, dass ein Abberufungsbeschluss – wie jeder Beschluss – innerhalb eines Monats mit einer Anfechtungsklage angegriffen werden kann. Die Wirksamkeit der Abberufung bleibt davon aber zunächst unberührt, solange kein Gericht sie für ungültig erklärt. Bei zerstrittenen Gemeinschaften wird die Abberufung häufig mit der gleichzeitigen Bestellung eines neuen Verwalters verbunden (Doppelbeschluss), um eine verwalterlose Zeit zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
In einer WEG häufen sich Beschwerden über fehlende Kommunikation und verspätete Jahresabrechnungen des Verwalters. Die Eigentümerversammlung beschließt mit einfacher Mehrheit die sofortige Abberufung sowie die Neubestellung eines anderen Verwalters. Der bisherige Verwaltervertrag sieht eine sechsmonatige Kündigungsfrist ab Abberufung vor; bis dahin erhält der alte Verwalter noch anteilige Vergütung, muss die Amtsgeschäfte aber unmittelbar an den Nachfolger übergeben.
Rechtsgrundlage
- § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG – jederzeitige Abberufbarkeit des Verwalters ohne wichtigen Grund.
- § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG – Ende des Verwaltervertrags spätestens sechs Monate nach Abberufung.
- § 168 BGB – Grundsatz zur Verknüpfung von Vollmacht und Grundverhältnis, ergänzend heranzuziehen für das Verhältnis von Organstellung und Anstellungsvertrag.