Abberufung des Verwalters

Die Bestellung eines Verwalters erfolgt für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für höchstens drei Jahre. Die Abberufung – also die Beendigung dieser Bestellung – kann jederzeit durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung erfolgen; ein wichtiger Grund ist dafür seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr erforderlich. Damit ist die Abberufung von der Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden: Der schuldrechtliche Anstellungsvertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, sofern er nicht ohnehin früher endet oder aus wichtigem Grund fristlos gekündigt wird.

Die Trennung von organschaftlicher Stellung (Bestellung/Abberufung nach WEG) und schuldrechtlichem Vertrag (Verwaltervertrag nach BGB) ist zentral: Die Eigentümer können den Verwalter also formal abberufen, bleiben aber bis zum Ablauf der Sechsmonatsfrist bzw. bis zur wirksamen Beendigung des Anstellungsvertrags an dessen Vergütungsansprüche gebunden, sofern kein wichtiger Grund für eine fristlose Vertragsbeendigung vorliegt.

Ein wichtiger Grund für eine sofortige Vertragsbeendigung kann etwa in grober Pflichtverletzung, wiederholter Missachtung von Beschlüssen, eigenmächtigem Umgang mit Gemeinschaftsgeldern oder anhaltender Untätigkeit des Verwalters liegen. Für Makler und Verwaltungsbeiräte ist die Unterscheidung zwischen Abberufung und Vertragsbeendigung praxisrelevant, weil sie beeinflusst, ab wann ein neuer Verwalter tatsächlich handlungsbefugt ist und wie lange der bisherige Verwalter noch vergütet wird.

Weil der bestellte Verwalter mehrfach Instandsetzungsmaßnahmen verzögert und die Jahresabrechnung nicht fristgerecht vorlegt, beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit seine Abberufung. Der Verwaltervertrag endet formal erst sechs Monate später, es sei denn, die Eigentümer können einen wichtigen Grund für eine fristlose Beendigung nachweisen.