WEG-Beschluss
Auch: Eigentümerbeschluss · Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
Ein WEG-Beschluss ist die förmliche Entscheidung einer Wohnungseigentümergemeinschaft über eine gemeinschaftliche Angelegenheit, die üblicherweise in der Eigentümerversammlung mit der gesetzlich oder in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Mehrheit gefasst wird und für alle Eigentümer bindend ist.
Ausführliche Erklärung
Angelegenheiten, über die Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder einer Vereinbarung durch Beschluss entscheiden können, werden grundsätzlich in der Wohnungseigentümerversammlung geregelt. Seit der WEG-Reform 2020 ist zudem ausdrücklich zulässig, dass Eigentümer per Beschluss die Teilnahme an der Versammlung im Wege elektronischer Kommunikation ermöglichen oder – mit qualifizierter Mehrheit – eine rein virtuelle Versammlung beschließen. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss wirksam, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären (Umlaufbeschluss).
Bei der Beschlussfassung gilt als gesetzlicher Regelfall das Mehrheitsprinzip: Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen, wobei grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils eine Stimme zusteht (Kopfprinzip). Die Gemeinschaftsordnung kann hiervon abweichende Stimmrechtsregelungen vorsehen, etwa das Wertprinzip nach Miteigentumsanteilen. Für bestimmte Maßnahmen – etwa bauliche Veränderungen, die die Eigenart der Wohnanlage grundlegend verändern, oder die vollständige bauliche Umgestaltung – sind teils qualifizierte Mehrheiten oder die Zustimmung aller Betroffenen erforderlich.
Beschlüsse binden alle Wohnungseigentümer, unabhängig davon, ob sie an der Versammlung teilgenommen oder zugestimmt haben, und gelten auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Ein Beschluss, der gegen eine zwingende Rechtsvorschrift verstößt, ist nichtig; ein lediglich fehlerhaft zustande gekommener Beschluss ist dagegen zunächst gültig und muss innerhalb der gesetzlichen Frist gerichtlich angefochten werden, um seine Wirksamkeit zu beseitigen. Für Makler und Verwalter sind WEG-Beschlüsse zentral, weil sie unter anderem über Instandhaltungsmaßnahmen, die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan, bauliche Veränderungen und die Bestellung des Verwalters entscheiden.
Beispiel aus der Praxis
In der jährlichen Eigentümerversammlung stimmt die Gemeinschaft über die Sanierung des Daches ab. Mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen wird der Beschluss gefasst, ein Fachunternehmen zu beauftragen und die Kosten über die Instandhaltungsrücklage zu finanzieren; der Beschluss bindet auch die Eigentümer, die gegen die Maßnahme gestimmt haben.
Rechtsgrundlage
- § 23 WEG – regelt die Wohnungseigentümerversammlung als Ort der Beschlussfassung sowie die Möglichkeit elektronischer Teilnahme und virtueller Versammlungen.
- § 25 WEG – bestimmt als gesetzlichen Regelfall die Entscheidung durch Mehrheit der abgegebenen Stimmen und das Kopfprinzip (eine Stimme je Eigentümer), soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht.