Kopfprinzip

Nach § 25 Abs. 2 WEG hat in der Eigentümerversammlung grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – unabhängig von der Anzahl seiner Sondereigentumseinheiten und unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils. Besitzt jemand also drei Wohnungen in derselben Anlage, hat er trotzdem nur eine Stimme; Ehepaare oder Erbengemeinschaften, denen eine Einheit gemeinsam gehört, üben ihr Stimmrecht ebenfalls nur einheitlich aus.

Praxisrelevanz für Makler:

• Das Kopfprinzip gilt nur, soweit die Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) nichts anderes bestimmt. Es handelt sich um dispositives Recht, das durch Vereinbarung abgeändert werden kann.
• Alternative Stimmrechtsmodelle sind das Objektprinzip (eine Stimme je Einheit) und das Wertprinzip (Stimmengewicht nach Miteigentumsanteil).
• Bei Anlagen mit stark ungleicher Einheitenverteilung (z. B. ein Investor mit vielen Wohnungen neben Einzeleigentümern) hat das Kopfprinzip erhebliche Auswirkungen auf Mehrheitsverhältnisse: Ein Großeigentümer mit zehn Wohnungen hat dieselbe Stimmkraft wie ein Eigentümer mit einer Wohnung.
• Bei Kaufinteressenten und beim Erwerb größerer Einheitenpakete sollte der Makler unbedingt in der Teilungserklärung prüfen, welches Stimmrechtsprinzip vereinbart ist, da dies die künftige Einflussmöglichkeit des Käufers in der Gemeinschaft erheblich beeinflusst.

In einer Wohnanlage mit 20 Einheiten gehören einem Kapitalanleger acht Wohnungen, die übrigen zwölf Wohnungen gehören zwölf verschiedenen Eigentümern. Gilt das gesetzliche Kopfprinzip, verfügt der Kapitalanleger trotz seiner acht Einheiten nur über eine von 13 Stimmen – er kann also keinen beherrschenden Einfluss auf Beschlüsse ausüben, obwohl ihm 40 % der Fläche gehört.