Wertprinzip

Das WEG kennt für die Stimmrechtsausübung in der Eigentümerversammlung drei mögliche Prinzipien:

• Kopfprinzip (gesetzlicher Regelfall nach § 25 Abs. 2 WEG): Jeder Eigentümer hat unabhängig von der Anzahl oder Größe seiner Einheiten genau eine Stimme.
• Wertprinzip: Das Stimmgewicht bemisst sich nach der Größe des Miteigentumsanteils (in der Regel ausgedrückt in Tausendsteln oder Zehntausendsteln); dieses Prinzip muss in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vereinbart sein.
• Objektprinzip: Jede Einheit vermittelt eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten ein Eigentümer besitzt.

Das Wertprinzip kommt vor allem in gemischt genutzten oder größeren Wohnanlagen zur Anwendung, wenn die Gründer der Gemeinschaft eine an der wirtschaftlichen Bedeutung orientierte Stimmgewichtung wollten – etwa bei Gewerbeeinheiten mit hohem Miteigentumsanteil gegenüber kleineren Wohnungen. Für Makler und Käufer ist wichtig, in der Teilungserklärung nachzusehen, welches Prinzip gilt, da dies erheblichen Einfluss auf die faktische Einflussmöglichkeit eines Eigentümers auf Beschlüsse hat – etwa bei größeren Sanierungsvorhaben oder der Verwalterbestellung. Ein Eigentümer mit mehreren oder großen Einheiten kann beim Wertprinzip erheblich mehr Gewicht haben als beim Kopfprinzip, was insbesondere für Kapitalanleger mit mehreren Einheiten in derselben Anlage relevant ist.

In der Teilungserklärung einer Wohnanlage ist das Wertprinzip vereinbart. Ein Eigentümer, dem eine große Gewerbeeinheit mit einem Miteigentumsanteil von 250/1000 gehört, verfügt bei Abstimmungen über deutlich mehr Stimmgewicht als ein Eigentümer einer kleinen Wohnung mit 30/1000 Miteigentumsanteil – selbst wenn beide jeweils nur eine Einheit besitzen.