Wertminderung wegen Bauschäden
Auch: Bauschadensabschlag
Ein Bauschaden ist eine Beeinträchtigung der Bausubstanz, die erst nach Fertigstellung des Gebäudes entsteht – etwa durch Witterungseinflüsse, unsachgemäße Nutzung oder unterlassene Instandhaltung. Bei der Wertermittlung wird dafür ein gesonderter Abschlag vom Gebäudewert angesetzt, der zusätzlich zur normalen Alterswertminderung erfolgt.
Ausführliche Erklärung
Anders als der Baumangel (siehe Wertminderung wegen Baumängeln), der bereits bei der Errichtung angelegt ist, entsteht der Bauschaden erst im Laufe der Nutzungszeit. Typische Ursachen sind:
- Witterungseinflüsse: Frostschäden am Mauerwerk, UV-bedingte Materialermüdung, Sturmschäden am Dach.
- Unterlassene Instandhaltung: undichte Dachrinnen, die zu Feuchteschäden führen, verschlissene Dichtungen, korrodierte Installationsleitungen.
- Unsachgemäße Nutzung: übermäßige Belastung von Bauteilen, mangelnde Belüftung mit Schimmelbildung als Folge.
- Setzungen und äußere Einwirkungen: Risse durch Bodenbewegungen, Wasserschäden durch Rohrbrüche.
Für die Wertermittlung ist entscheidend, dass Bauschäden – anders als der normale altersbedingte Verschleiß, der bereits über die Alterswertminderung (Restnutzungsdauer-Modell) abgebildet wird – einen zusätzlichen, außerplanmäßigen Wertabzug rechtfertigen. Der Gutachter ermittelt die voraussichtlichen Instandsetzungskosten und zieht diese (ggf. unter Berücksichtigung von Sowieso-Kosten, also Kosten, die ohnehin angefallen wären) vom Sachwert ab.
In der Praxis ist die Abgrenzung zum Instandhaltungsrückstau (siehe Instandhaltungsrückstau) fließend: Ein über Jahre aufgeschobener Reparaturbedarf kann sich zu einem echten Bauschaden auswachsen (z. B. wenn ein defektes Dach zu Durchfeuchtung der Dämmung führt).
Praxisrelevanz für Makler:
- Bauschäden müssen bei der Beratung von Verkäufern offen angesprochen werden, da sie erhebliche Preisabschläge auslösen können und im Kaufvertrag Gewährleistungsfragen (§ 442, § 444 BGB) berühren.
- Bei der Objektaufnahme empfiehlt sich – gerade bei sichtbaren Feuchte- oder Rissschäden – der Hinweis auf ein Bausachverständigengutachten vor der Preisfindung.
Beispiel aus der Praxis
Bei einem 40 Jahre alten Mehrfamilienhaus wird festgestellt, dass durch eine über Jahre undichte Dachrinne Feuchtigkeit in die Fassade eingedrungen ist und dort Putzabplatzungen sowie Schimmelbildung verursacht hat. Der Sachverständige schätzt die Sanierungskosten auf 25.000 Euro und berücksichtigt diesen Betrag als Wertminderung wegen Bauschäden zusätzlich zur regulären Alterswertminderung.
Rechtsgrundlage
§ 8 ImmoWertV – regelt die Erfassung wertbeeinflussender Merkmale einschließlich Bauschäden bei der Ermittlung des Sachwerts. Ergänzend relevant sind die kaufrechtlichen Regelungen zur Sachmängelhaftung (§§ 434 ff. BGB), wenn Bauschäden im Rahmen eines Immobilienverkaufs offenzulegen sind.