Kopf- und Objektstimmrecht-Kombination
Auch: gemischtes Stimmrecht · Kombinationsprinzip
Bei der Kopf- und Objektstimmrecht-Kombination wird das gesetzliche Kopfprinzip mit Elementen des Objektprinzips vermischt: Jeder Eigentümer erhält zunächst eine Stimme, für weitere Einheiten kommen zusätzliche Stimmen hinzu – meist jedoch mit einer Höchstgrenze, damit Mehrfacheigentümer die Versammlung nicht dominieren können.
Ausführliche Erklärung
Das WEG sieht als gesetzlichen Regelfall das reine Kopfprinzip vor (§ 25 Abs. 2 WEG): eine Stimme je Eigentümer, unabhängig von der Zahl seiner Einheiten. Da dies bei Anlagen mit vielen Mehrfacheigentümern (z. B. Kapitalanlegern mit mehreren Wohnungen) als unbillig empfunden werden kann – wer wirtschaftlich stärker beteiligt ist, hat trotzdem nur eine Stimme –, vereinbaren Teilungserklärungen häufig eine Mischform.
Typische Ausgestaltungen in der Praxis:
- Gestaffeltes Modell: Eigentümer einer Einheit hat eine Stimme, ab der zweiten Einheit erhält er eine weitere (meist reduzierte) Stimme, oft gedeckelt auf maximal drei oder vier Stimmen unabhängig von der tatsächlichen Anzahl der Einheiten.
- Bruchteilsmodell: Zusätzliche Einheiten geben halbe oder viertel Zusatzstimmen.
- Deckelung zum Minderheitenschutz: Eine Obergrenze soll verhindern, dass ein Großeigentümer durch bloßen Einheitenerwerb die Mehrheit erlangt und die übrigen Eigentümer majorisiert – ein Aspekt, den die Rechtsprechung bei der AGB-Kontrolle solcher Klauseln beachtet.
Für Makler ist diese Klausel bei Investment-Objekten (z. B. Verkauf mehrerer Einheiten an einen Käufer) besonders relevant: Die tatsächliche Stimmkraft nach Erwerb mehrerer Wohnungen weicht unter Umständen erheblich von der Erwartung des Käufers ab, wenn eine Deckelung vereinbart ist. Vor dem Erwerb mehrerer Einheiten in derselben Anlage sollte die Gemeinschaftsordnung daher zwingend geprüft werden.
Beispiel aus der Praxis
Die Teilungserklärung einer Anlage regelt: „Jeder Eigentümer hat eine Stimme; für jede weitere Einheit erhält er eine halbe Zusatzstimme, insgesamt jedoch höchstens drei Stimmen.“ Ein Anleger, der sechs Wohnungen erwirbt, verfügt somit trotz sechs Einheiten nur über maximal drei Stimmen statt der theoretisch möglichen 3,5 nach reiner Rechnung – die Deckelung greift.
Rechtsgrundlage
- § 25 Abs. 2 WEG – gesetzlicher Ausgangspunkt (Kopfprinzip), von dem durch Vereinbarung abgewichen werden kann.
- § 10 Abs. 2 WEG – Zulässigkeit abweichender Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung.
- Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle, wenn sie einzelne Eigentümer unangemessen benachteiligen.