Stimmrecht

Das Stimmrecht ist die zentrale Mitwirkungsbefugnis in der Willensbildung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für Makler wichtig sind vor allem drei Aspekte:

• Zählweise (Stimmprinzip): Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 2 WEG grundsätzlich das Kopfprinzip vor – jeder Eigentümer hat unabhängig von der Anzahl oder Größe seiner Einheiten eine Stimme. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch abweichend das Objektprinzip (eine Stimme je Einheit) oder das Wertprinzip (Stimmgewicht nach Miteigentumsanteilen) vorsehen. Diese Regelung ist beim Erwerb einer Wohnung unbedingt zu prüfen, da sie die Einflussmöglichkeiten des Käufers in der Gemeinschaft erheblich beeinflusst.
• Ausübung: Das Stimmrecht kann persönlich oder durch einen in Textform bevollmächtigten Vertreter ausgeübt werden (§ 25 Abs. 3 WEG genügt Textform, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich); viele Gemeinschaftsordnungen beschränken die Vertretung auf den Ehegatten, andere Eigentümer oder den Verwalter.
• Mehrfacheigentum: Gehören einem Eigentümer mehrere Einheiten, hat er beim Kopfprinzip dennoch nur eine Stimme – anders als beim Objektprinzip, wo er für jede Einheit eine eigene Stimme erhält.
• Ausschluss im Einzelfall: Bei bestimmten Beschlussgegenständen mit Interessenkonflikt ist das Stimmrecht kraft Gesetzes ausgeschlossen (siehe „Stimmrechtsausschluss").

Für die Beratungspraxis ist das Stimmprinzip einer Gemeinschaft ein wichtiges Kriterium bei größeren Anlagen: Bei überwiegendem Objektprinzip können Eigentümer mit vielen kleinen Einheiten (z. B. Kapitalanleger) die Versammlung dominieren.

In einer Wohnanlage mit 20 Einheiten gilt laut Gemeinschaftsordnung das Kopfprinzip. Ein Eigentümer, dem drei Wohnungen gehören, hat dennoch nur eine Stimme in der Eigentümerversammlung – ebenso wie der Eigentümer, dem nur eine einzige kleine Wohnung gehört.