Erstverwalter
Auch: Bauträgerbenannter Erstverwalter
Der Erstverwalter ist der Verwalter, den der teilende Eigentümer (meist der Bauträger) bereits bei der Begründung des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung für die Anfangsphase der Gemeinschaft bestimmt, bevor die späteren Erwerber selbst über die Verwalterbestellung entscheiden können.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Erstverwalter besonders bei Neubauprojekten und Bauträgerverkäufen relevant, weil er die erste Verwaltungsphase prägt, in der noch nicht alle Einheiten verkauft und übergeben sind.
Wichtige Aspekte:
- Rechtsgrundlage der Bestellung: Der teilende Eigentümer kann den Erstverwalter bereits in der Teilungserklärung (§ 8 WEG) einseitig benennen, noch bevor überhaupt weitere Eigentümer existieren. Diese Bestellung ist für die Käufer, die später der Gemeinschaft beitreten, zunächst bindend.
- Interessenkonflikt: Häufig ist der Erstverwalter personell oder wirtschaftlich mit dem Bauträger verbunden (eigene Verwaltungsgesellschaft des Bauträgers oder eines nahestehenden Unternehmens). Dies birgt Interessenkonflikte, etwa bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen der Erwerber gegen den Bauträger wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum – ein bauträgernaher Verwalter hat hier naturgemäß wenig Eigeninteresse an einer aggressiven Mängelverfolgung.
- Amtszeit: Eine feste gesetzliche Höchstdauer für die Erstbestellung existiert im WEG nicht ausdrücklich; üblich sind vertragliche Bestellungen für ein bis drei Jahre. Sobald genügend Eigentümer eingetragen sind bzw. die erste ordentliche Eigentümerversammlung stattfindet, können die Eigentümer über eine Neubestellung oder Abberufung des Verwalters entscheiden.
- Abberufung/Neubestellung: Die Eigentümer können den Erstverwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen und einen neuen Verwalter bestellen (§ 26 Abs. 3 WEG), auch wenn die ursprüngliche Bestelldauer noch nicht abgelaufen ist – ein besonderer Kündigungsgrund ist dafür nicht erforderlich, ein eventueller Verwaltervertrag kann aber Schadensersatzansprüche des abberufenen Verwalters auslösen, wenn er ohne wichtigen Grund vorzeitig beendet wird.
- Praxisrelevanz für Makler: Käufer von Neubauwohnungen sollten frühzeitig über die Rolle und mögliche Interessenkonflikte des bauträgernahen Erstverwalters informiert werden, insbesondere im Hinblick auf die Durchsetzung von Baumängelansprüchen und die Angemessenheit der Verwaltervergütung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet eine neue Wohnanlage mit 24 Einheiten und benennt in der Teilungserklärung eine eigene Verwaltungsgesellschaft als Erstverwalter für zunächst zwei Jahre. Nach Fertigstellung und Einzug der meisten Käufer beschließt die erste ordentliche Eigentümerversammlung, einen unabhängigen externen Verwalter zu bestellen, um mögliche Interessenkonflikte bei der Mängelverfolgung zu vermeiden.